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事例集

当社の不動産コンサルティングは単に売る・貸す・建てるのではなく、資産価値を上げてから売却したり、そのエリアで最も将来性がある方法で活用するなどお客様に最良の方法を選択していただくためのお手伝いをすることです。
下記より、これまでのコンサルティング事例をカテゴリー別ご覧いただけます。

  • 不動産有効活用
  • 相続対策、資産・事業継承
  • 賃貸不動産の管理
  • 不動産売買の仲介
  • 賃宅地の整理・権利調整

※当社にご相談いただく案件は複雑な問題を持つものが多く、2つ以上のカテゴリーに関わる事例がございますが、その場合は一番比率が高いと思われるカテゴリーに分類させていただきました。

不動産ご所有の皆様へ

Case01 建築前募集による土地活用(ミニスーパー・フィットネス)不動産有効活用

住所 東京都大田区
面積 280㎡ 用途 更地→店舗用地

課題

○駅近くの底地が等価交換により半分戻ってきたため活用を考えたい。

〇商店街沿いでお店が周囲に多く、 どのようなテナントが適しているのかわからない。

ご提案内容

○立地特性上、様々なテナントが想定できるため、現地に看板を設置し、建築前に幅広い募集を行う。

○賃貸条件について、貸主側リスクをできるだけ少なくする

結果

薬局、弁当店などからの問い合わせがあった中で、提示条件の良かったミニスーパーと24時間フィットネスの2つのテナントを組みあせた活用とした。

建築費に対する賃料の利回りが16%と高かったことから賃貸条件を調整の上、賃貸借契約を締結。

各店舗のアプローチが異なるため共用部がなく、管理負担がほとんど不要の活用となった。

 

 

建築前募集による土地活用(ミニスーパー・フィットネス)

Case02 街並みをつくる土地活用不動産有効活用

住所 東京都世田谷区
面積 約100㎡ 用途 資材置場→店舗+住宅

課題

○相続税対策のため、現在資材置場となっている土地を有効活用したい

○物件の手前で駅からの人の流れが切れるため、さらに街が活性化するような活 用をしたい

ご提案内容

○商店街沿いは店舗とし、建物建築前から幅広く募集を行い、街の活性化につながるテナントをじっくり選ぶ。

○商店街に面する土地の階別店舗坪賃料を調査の上、 1階 建店舗を提案。残った土地は貸戸建とする。

○活用予定地に隣接して保有する土地全体の資産価値アップにつながる計画を提案

結果

賃料収入 →年間約700万円増

商店街に無い業種であるパン店から申し込み

相続税評価額 大幅減

街並みをつくる土地活用

Case03 資産組み換えによるキャッシュフローの改善不動産有効活用

住所 東京都大田区
面積 用途 借地権の底地

課題

○不動産を多く保有しているがキャッシュフローが悪い

ご提案内容

○資産を見直すと、キャッシュフローの悪化は資産の中に借地権の底地が多いことが原因と判明

○借地権の底地は売却して現金化、もしくは借地権を買い戻して所有権化する

○キャッシュフローシミュレーションを作成し、現状の把握と改善後の収支を確認しながら対策を立案

結果

① 底地売却代金を返済や活用事業資金に

②借地と底地の等価交換 →3階建て店舗建築

キャッシュフロープラス1000万円超

相続税】約35%減

資産組み換えによるキャッシュフローの改善

Case04 建築前募集による土地活用(保育園)不動産有効活用

住所 東京都品川区
面積 200㎡ 用途 店舗→保育園

課題

○耐震性能の低い老朽化した店舗を解体し、土地の有効活用をしたい

○商店街沿いの角地だが、面積や地形から、どのようなテナントが適しているか想定が難しい

ご提案内容

○建物解体前に幅広く募集を行い、テナントが決定し、収支を確認してから建物を建築する ○建築費に対する利回りは12%以上にならない場合は一旦コインパーキングとする ○賃貸条件について、貸主側リスクをできるだけ少なくする

結果

飲食店、塾等として建物一部を利用する問い合わせがあったが、収支が悪い (残りを住宅にしたとして利回り10%)

1棟全体を保育園とする申込があり、収支が12.6%と事業化を進められるレベルだったため、賃貸条件を調整し賃貸借契約を締結。

周囲に保育園のないエリアだったため、街の方たちに喜んで受け入れられた

建築前募集による土地活用(保育園)

Case05 小規模商業地不動産有効活用

住所 神奈川県川崎市
面積 97㎡ 用途 住宅用地→ 店舗用地

課題

○土地面積は約100㎡と小規模
○メインの通りからは1本横道に
入った立地
○所有者希望の5階建てのプラン
(1階店舗・2~5階住戸)では
収支が良くない

ご提案内容


  • ○活用法に関し、7パターンの活用案比較表を作成 最終的には2階建て・一棟貸しを最大収益率案件としてご提案

  • 建築前にテナント募集を行い、需要を見極めて実施

  • 将来を考え様々な用途のテナントが利用できる仕様に

  • ○配管等は建物の外側に配置しメンテナンスを容易に

  • 将来隣地の自己所有地と合わせた活用が可能な計画としておく

結果

建築前に想定以上の賃料で歯科医院との賃貸借契約締結が完了 共用部がないため建物管理費が不要 相続税軽減額   約450万円 キャッシュフロー マイナス30万円/年 (固定資産税) ⇒ プラス740万円/年 (賃料収入-固定資産税)
利回り 16%

小規模商業地

Case06 広大地(1,600㎡超)を借入ゼロで有効活用不動産有効活用

住所 神奈川県横浜市
面積 1,600㎡超 用途 事業用地(資材置場)→ 事業用地(病院用地)

課題

○将来の相続発生を考え、換金できるよう
にしておきたい
○他の保有資産とのバランスを考えた
活用をしたい
○好条件でなければ売却したくない
○借入はしたくない

ご提案内容

○売却・土地賃貸・住宅建設・賃貸住宅建設など
様々な角度(20パターン以上)から広範囲に有効活用の方向性を探った
○売却価格は希望条件を上回らないため、他の保有資産とのバランスを考えた(保有資産はマンション・アパート・駐車場)病院用地として定期借地権の活用をご提案
○計画地と隣接の所有地(賃貸マンション稼働中)の資産価値向上も視野に入れる

結果

医療法人と病院用地として 50年の定期借地契約 資材置場と比較して隣接保有賃貸マンションの資産価値がアップ 地域社会への貢献も成功 相続税評価額 約3.5億円 ⇒ 約2.8億円 キャッシュフロー 1400万円/年 (賃料収入-固定資産税) ⇒2000万円/年 (賃料収入-固定資産税) 投資金額 0円

広大地(1,600㎡超)を借入ゼロで有効活用