優良化事例
- 不動産有効活用
あらゆる選択肢からキャッシュフロー重視の土地活用を選択
- 住所： 神奈川県横浜市
- 面積： 100㎡
- 用途： 住宅用地 → 店舗用地
ご相談内容
商業地の小規模な土地（100㎡）で、一番収益が見込める建物は？
- 土地面積は約100㎡と小規模で、メインの通りからは1本横道に入った立地
- 最大面積になるプラン（5階建）を立てたいが、収支が良くない
- どのような建物を建てれば収益が最大化するのか、プロの意見を聞きたい
結果
二階建て一棟貸しの建築前募集で、歯科医院の入居が実現
- 採算性が良い二階建ての建物の一棟貸しプランで建築前にテナント募集
- 一番条件の良かった歯科医院と契約
解決までのプロセス
現状分析と課題の発見
- 土地面積は約100㎡と小規模
- メインの通りからは1本横道に入った立地
- 最大延床面積になるプラン（5階建、1F店舗、２〜５階は住居）では、収支が良くない
- 隣地も所有地なので、将来は一括活用も視野に入れている
- 更地のままでは相続税が高い
活用方法の収支を7パターンで試算
最大5階建てまで建築可能な土地だが、建築費と想定家賃を考慮すると収支は良くない。新たに7パターンの活用を検討し収支をシミュレーション、収益が最大化できる建物案を探る。
検討した活用案
- 5階建て賃貸住宅
- 3階建て賃貸住宅
- 2階建て木造アパート
- 2階建て1棟貸し
- 貸戸建を建築
- 1階建て店舗
- 駐車場
提案内容
最も収益率の良い2階建て・一棟貸しを提案、建築前募集でテナントを募る
メリット
- 建築前にテナント募集を行い、需要を見極めてテナントに合った建物を建築
- 将来を考え様々な用途のテナントが利用できる仕様に
- 配管等は建物の外側に配置しメンテナンスを容易に
結果（詳細）
建築前に想定以上の賃料で、歯科医院との賃貸借契約を締結
- 建物に対する賃料利回り 16％
- 相続税軽減額 約450万円
- 共用部がないため、建物管理費が不要
Before
After
建物プランで悩んでいましたが、7パターンの建物シミュレーションで「2階建て一棟貸し」が最適だと納得できました。建築前募集で好条件のテナントが決まり、管理やメンテナンス面まで考慮した無駄のない建物が完成。収益面でも16%と想定以上で文句なしです。総合的な判断ができるコンサルタントに相談して本当に良かったです。