競争原理を働かせる入札で、より良い条件での売却を実現

優良化事例

  • 不動産売買の仲介

競争原理を働かせる入札で、より良い条件での売却を実現

  • 住所: 東京都世田谷区
  • 面積: 532㎡
  • 用途: 住宅地

ご相談内容

周囲に知られないよう土地を売りたい。うまく売る方法はありますか?

  • 所有している土地を周囲に知られずに売却したい
  • 少しでも高く売却できる可能性を追求したい
  • 売却までのスケジュールをこちらの都合で決めたい

結果

入札による売却を実施。20件以上入札があり、想定以上の価格で売却が実現

  • 限定した人に向けた情報公開で、周囲に知られることなく売却

解決までのプロセス

現状分析と課題の発見

  • まとまった広さがある土地で、購入者は法人などに限定される
  • 周囲に知られずに売却したい
  • 売りたいタイミングで、すぐに売りたい
  • 買い取り業者に打診したところ、かなり安い価格を提示された

提案内容

入札形式での売却を提案

入札のメリット

  • 販売情報を一般公開せずに売却できる(参加者を限定して告知)
  • 価格の上限がなくなる
  • 競争原理を働かせることで、好条件で売却できる
  • スケジュールを入札条件に組み込んで販売することが出来る

入札のデメリット

  • 入札の事前準備に手間がかかる
  • 入札候補者が少ない場合、入札が成立しない

入札準備を行う

当社で物件の調査を行い、入札要綱を作成。購入の可能性がありそうな業者や投資家などに営業活動を行った。

結果(詳細)

20件以上入札があり、想定以上の価格で売却

隣地との交渉には時間を要したが、結果的に提示した条件での等価交換で土地を取得。
自治体に申告し4m道路を新設後、3区画の宅地として造成、分譲、立地の良さもあり高値での売が実現。

  • 当初想定価格 2億3,000万円
  • 落札価格2億8,000万円

「周囲に知られずに、すぐに不動産を売りたい」と買取業者さんに相談した時、かなり低い金額を提示されてガッカリしました。市萬さんにご相談したところ「入札形式」での売却を提案していただき、希望通り満足いく価格で売却することができました。最初の査定で諦めなくて良かったです。ありがとうございました。

 

隣地所有者との調整で実現した未接道地の売却

優良化事例

  • 不動産売買の仲介

隣地所有者との調整で実現した未接道地の売却

  • 住所: 東京都大田区
  • 面積: 250㎡
  • 用途: 住宅地

ご相談内容

好立地で広さもあるのに、間口が1.8mで再建築不可。土地の売却が難しく困っています

  • 接道条件を満たしておらず、建物の建替えができない土地(再建築不可)
  • 売却が難しく、売れても相場の3割以下の査定

結果

隣地の土地の一部を購入して接道条件(4m)を満たす土地とし、売却に成功

  • 隣地の一部取得で、接道条件を満たし、建築可能の土地に
  • 資産価値がアップし想定金額以上で売却

解決までのプロセス

現状分析と課題の発見

  • 80坪もある土地だが間口が1.8mしかなく、再建築不可のため活用・売却ができない
  • 業者に売ると、相場の1/3以下の安値
  • 接道間口を広げるためには、隣地購入が必要だが、古い建物があり道路を作るためには建替えが必要

提案内容

隣地の土地を等価交換で取得し、4Mの道路を新設。3区画の宅地として分譲

今回は収益の最大化を目指し、隣地から2.2M幅の土地を取得する難易度の高い提案に挑戦。
隣地を取得できれば旗竿部分と合わせて4M幅の道路が確保でき、3区画の分譲地として分譲可能になる。
また、隣地所有者の古い建物の建て替えまで可能な資金を出すことで、隣地所有者から協力を得られるようにする。

結果(詳細)

資産価値が1.2億円以上アップし、希望以上の価格で売却が実現

隣地との交渉には時間を要したが、結果的に提示した条件での等価交換で土地を取得。 自治体に申告し4m道路を新設後、3区画の宅地として造成、分譲。 立地の良さもあり高値での売が実現。

  • 投資金額 約2,400万円(3世帯家族用3階建住宅)
    約600万円 (道路新設工事)
  • 資産価値 1億2,000万円のアップ

Before

After

80坪もある土地なのに、再建築不可で売却も難しく困っていました。以前からお世話になっている市萬さんに相談したところ、プロならではの手腕で問題を解決していただき、当初の想定より大幅に高い値段で売却できました。本当に感謝しています。

 

開発による土地の資産価値アップ

優良化事例

  • 不動産売買の仲介

開発による土地の資産価値アップ

  • 住所: 神奈川県大和市
  • 面積: 1300坪
  • 用途: 山林 → 住宅地

ご相談内容

雑木林となっている広大地。再建築不可ですが、なにか活用方法はありませんか?

  • 四方を他人の所有地に囲まれた、接道のない広大な敷地(再建築不可)
  • このままでは活用方法がない。何か収益化できる方法はないだろうか

結果

隣地2軒を等価交換で取得し、造成可能な土地として開発

  • 隣地取得で、接道条件を満たし、建築可能な土地に

解決までのプロセス

現状分析と課題の発見

  • 長年、雑木林のままで放置されていた土地
  • 公道に面していない奥まった土地で、建物が建てられない
  • 相続の問題も解決したい

提案内容

隣地の戸建て2軒と敷地を等価交換。造成可能な土地として一帯を開発

  • 隣地の戸建て2軒を等価交換で入手することで、接道し開発可能な土地となる
  • 隣地2軒とは、開発地域内の新築の戸建てと等価交換
  • 他とは差別化されたプランで宅地分譲を行う
    (曲線を生かした区割り、中心に公園を配置、アプローチに門柱を設置)

建築前募集のメリット

オーナーのメリット

  • 公道に接するようになり、広大な遊休地が宅地開発できるようになる
  • 等価交換のため取得コストがかからない

隣地の持ち主のメリット

  • 開発区域内に住める
  • 土地の価値で等価交換するので、新築の建物分だけ資産価値が増える

結果(詳細)

放置されていた広大地が、人気の新興住宅地へ。大幅資産価値アップ!

  • 投資金額 1億1,000万円 (造成工事費・戸建建築費2軒分)
  • 資産価値 4億5,000万円のアップ
  • 子供たちへの分割がしやすい

Before

After

長年放置していた再建築不可の土地。市萬さんのおかげで隣地を取得して接道条件を満たし、新たな住宅地として生まれ変わりました。周辺相場より高く分譲でき、そのお金で残した土地に賃貸住宅を建築。家賃を得ながら保有し、いずれは子供たちに残したいと考えています。

 

地域活性化と保有不動産全体の価値アップをはかる土地活用

優良化事例

  • 不動産有効活用

地域活性化と保有不動産全体の価値アップをはかる土地活用

  • 住所: 東京都世田谷区
  • 面積: 約100㎡
  • 用途: 資材置場 → 店舗+住宅

ご相談内容

相続税対策のため、現在資材置場となっている土地を有効活用したい

  • 商店街沿いの立地
  • 周囲にも所有地があるので、街全体の価値が上がる計画にしたい

結果

街の活性化につながるパン屋さんの誘致に成功

  • 街になかったパン屋さんを誘致し、街に活気
  • 木造平屋造による建築費コストダウンにより、賃料利回り12%を実現

解決までのプロセス

現状分析と課題の発見

  • 商店街沿いだが、物件の手前で人の流れが途切れる
  • RC・鉄骨造は建築費が高く、収支が合わない
  • 地域に貢献できる建物にしたい

街の活性化を軸に、土地の有効活用を考える

建物建築前に募集を開始したところ、病院、保育園など様々な業種の申し込みの他、喫茶店などの小規模な店舗への需要もあることが判明。

採算性を考え建物をプランニング

新築の場合、可能な限り大きな建物を建てることが多いが、建築費が高いため収支を考慮した大きさにした。

街全体の資産価値アップにつながる計画を検討

オーナーは今回の活用予定地に隣接した土地を保有。今後段階的に計画を進め、一帯の土地として資産価値アップにつなげていけるようプラニングを考えた。

提案内容

1階建店舗で建築前募集を行い、店舗にあった建物を建築することを提案

  • 商店街に面する土地の階別店舗坪賃料を調査した結果、1階建て店舗が最も採算が良い
  • 建築前募集を行い、店舗にあった建物を建築
  • 地域の活性化につながるようなテナントを選択する

結果(詳細)

テナントとして入ったパン屋が人気となり、商店街の活性化に繋がる

「街に貢献し、地域活性化につながるお店を入れたい」というオーナーの意向もあり、 最終的にこれまで商店街になかったパン屋さんが出店。 建築費に対する賃料利回り12%を実現。

Before

After

商店街沿いにある土地。どの様な業種が良いかわからず、建築前募集を行うことになりました。複数のお問い合わせをいただいた中から、地域になかった「パン屋さん」を選択。今では毎日多くのお客様が訪れる、人気のお店です。地域に賑わいが生まれて、オーナーとしても嬉しく思っています。

 

資産組み換えによる相続税対策

優良化事例

  • 相続対策

資産組み換えによる相続税対策

  • 住所: 東京都大田区
  • 面積: 3000㎡
  • 用途: 駐車場 → 賃貸マンション 借地権の底地 → 現金化

ご相談内容

キャッシュフローが悪く、相続税の支払いが不安です

  • 相続税の支払いが不安
  • 借地権の底地を複数保有しているが、収益力が低い

結果

資産組み換えで相続税対策とキャッシュフローの改善を実現

  • 相続税軽減額2,600万円
  • 収益 マイナス200万円/年 → プラス2,000万円/年

解決までのプロセス

現状分析と課題の発見

  • 多くの不動産を保有、借地権の底地が多い
  • 借地は地代が低く、キャッシュフローが悪い
  • このままでは相続の際にどうなるのか心配なので、一度整理しておきたい
  • 所有不動産(底地、駐車場、倉庫)の管理に手間がかかっている

資産の棚卸しを実施

多くの不動産を所有している地主なので、全ての不動産の基礎情報を整理して「現状維持・売却する・有効活用するもの」に分類。

棚卸表を作成し、全ての不動産の利益率(ROA)を確認

相続税額の把握と収支計算

相続時にかかる相続税額をシミュレーション。 資産組換え後のキャッシュフローも試算し、最も有利なプランを数字ベースで把握した。

収支シュミレーションで資産組み換え後のキャッシュフローを確認

結果(詳細)

底地の売却と収益物件の建築で、相続税対策をしながらキャッシュフロー改善

  • 借地人に底地を売却して現金化
  • 売却した現金を頭金に、駐車場にしていた土地に収益物件(マンション)を建築
  • 収益物件は徹底的な市場調査をもとに計画・設計し、人気物件に
  • 相続税軽減額 2600万円
  • キャッシュフロー改善
    マイナス200万円/年 ⇒ プラス2000万円/年

Before

After

複数ある所有物件のうち、借地と駐車場は収益性が低いのに固定資産税評価が高く、相続税が心配でした。市萬さんに相談した結果、底地の売却から駐車場に収益物件を建てるところまで、一貫してプランをお任せでき、相続税対策と収益性の改善が同時に実現しました。

 

あらゆる選択肢からキャッシュフロー重視の土地活用を選択

優良化事例

  • 不動産有効活用

あらゆる選択肢からキャッシュフロー重視の土地活用を選択

  • 住所: 神奈川県横浜市
  • 面積: 100㎡
  • 用途: 住宅用地 → 店舗用地

ご相談内容

商業地の小規模な土地(100㎡)で、一番収益が見込める建物は?

  • 土地面積は約100㎡と小規模で、メインの通りからは1本横道に入った立地
  • 最大面積になるプラン(5階建)を立てたいが、収支が良くない
  • どのような建物を建てれば収益が最大化するのか、プロの意見を聞きたい

結果

二階建て一棟貸しの建築前募集で、歯科医院の入居が実現

  • 採算性が良い二階建ての建物の一棟貸しプランで建築前にテナント募集
  • 一番条件の良かった歯科医院と契約

解決までのプロセス

現状分析と課題の発見

  • 土地面積は約100㎡と小規模
  • メインの通りからは1本横道に入った立地
  • 最大延床面積になるプラン(5階建、1F店舗、2〜5階は住居)では、収支が良くない
  • 隣地も所有地なので、将来は一括活用も視野に入れている
  • 更地のままでは相続税が高い

活用方法の収支を7パターンで試算

最大5階建てまで建築可能な土地だが、建築費と想定家賃を考慮すると収支は良くない。新たに7パターンの活用を検討し収支をシミュレーション、収益が最大化できる建物案を探る。

検討した活用案

  • 5階建て賃貸住宅
  • 3階建て賃貸住宅
  • 2階建て木造アパート
  • 2階建て1棟貸し
  • 貸戸建を建築
  • 1階建て店舗
  • 駐車場

提案内容

最も収益率の良い2階建て・一棟貸しを提案、建築前募集でテナントを募る

メリット

  • 建築前にテナント募集を行い、需要を見極めてテナントに合った建物を建築
  • 将来を考え様々な用途のテナントが利用できる仕様に
  • 配管等は建物の外側に配置しメンテナンスを容易に

結果(詳細)

建築前に想定以上の賃料で、歯科医院との賃貸借契約を締結

  • 建物に対する賃料利回り 16%
  • 相続税軽減額 約450万円
  • 共用部がないため、建物管理費が不要

Before

After

建物プランで悩んでいましたが、7パターンの建物シミュレーションで「2階建て一棟貸し」が最適だと納得できました。建築前募集で好条件のテナントが決まり、管理やメンテナンス面まで考慮した無駄のない建物が完成。収益面でも16%と想定以上で文句なしです。総合的な判断ができるコンサルタントに相談して本当に良かったです。

 

広大地(1600㎡超)を借入金ゼロで有効活用

優良化事例

  • 不動産有効活用

広大地(1600㎡超)を借入金ゼロで有効活用

  • 住所: 神奈川県川崎市
  • 面積: 1600㎡超
  • 用途: 事業用地(資材置場) → 事業用地(老健施設用地)

ご相談内容

資材置き場にしている広大な土地。借入せず収益性をUPする方法はありますか?

  • 一部でも土地の売却はしたくない
  • 借入はしたくない

結果

定期借地契約を結び、老健施設用地として土地を賃貸

  • 期限がくれば更地で返却され、土地貸しのため建築費用も不要

解決までのプロセス

現状分析と課題の発見

  • 1600㎡超えの土地を所有
  • 今までにも多くの不動産会社から土地活用の提案をうけたが、決めかねて放置
  • 現在は資材置き場として活用しているが、もっと収益性を上げたい
  • 借金はしたくない
  • 他の保有資産とのバランスを考えた活用をしたい
  • 売却はしたくない

あらゆる活用方法を検討

オーナーの条件を満たせる広大な土地の活用法について、売却・土地賃貸・住宅建設・賃貸住宅建設など、様々な角度から広範囲に方向性を探る(20パターン)

提案内容

50年の定期借地契約で、老健施設用地としての活用を提案

メリット

  • 定期借地なので期限がくれば更地で返却される
  • 土地貸しなので建築コストがかからない
  • 綺麗な建物が建つと隣接している土地の価値も上がる
  • 相続税対策となる

結果(詳細)

50年の定期借地契約で、大きな老健施設の誘致に成功。地域活性化につながり、住民にも喜ばれている。

  • 相続税評価額 約3.5億円 ⇒ 約2.8億円に
  • キャッシュフロー 年間約900万円増

Before

After

老健施設の誘致により、収益がアップしただけではなく地域貢献にもつながり、とても喜んでいます。定期借地での土地貸しの場合、建物建築費の負担もなく、期限が来れば更地で戻ってくるので安心して貸すことができました。

 

底地と借地を交換して、双方が所有権に

優良化事例

  • 貸宅地整理
  • 権利調整

底地と借地を交換して、双方が所有権に

  • 住所: 東京都大田区
  • 面積: 190㎡
  • 用途: 底地 ⇒ 貸戸建

ご相談内容

相続を考え、トラブルの多い借地権を解消し、所有権にしておきたい

  • 先祖伝来の土地なので、売りたくない
  • 自分の代でトラブルの多い借地権を解消し、所有権にしたい

結果

底地と借地を等価交換で所有権に

  • 地主と借地人、双方とも資金負担なく所有権化することができた

解決までのプロセス

現状分析と課題の発見

  • 代々の地主で多くの底地を所有
  • 底地は収益性が低い
  • 古くからの借地人とのトラブルが多く、子供には底地を相続させたくない
  • 先祖伝来の土地なので、底地の売却は考えていない

借地人と面談し、意向を確認

地主からの相談を受け、当社が代理人として借地人と面談したところ、借地人は「古くなった建物を建て替えてこのまま住み続けたい」という意向。しかし、建替承諾料や更新料の負担が不安。

提案内容

底地と借地の等価交換を提案

底地と借地を等価交換することを、地主、借地人、双方に提案(借地権割合が50%、50%の地域)。双方とも面積は半分になるが、コストをかけずに所有権にすることが可能。

地主のメリット

  • 所有権化によって、土地活用が可能に
  • 利回りを大幅にアップさせる有効活用も可能

借地人のメリット

  • 所有権化によって、建替えの承諾料や更新料が不要に
  • 資産価値が上がり、売却がしやすくなる

結果(詳細)

底地と借地の交換で、双方とも負担なく所有権化を実現

  • 借地190㎡、底地と借地を交換することで、地主と借地人はそれぞれ95㎡の完全な所有権の土地を取得
  • 地主は、等価交換後の土地に貸戸建を建築し、有効活用
    底地の利回り 約2.6%
    貸戸建の利回り 約12%
  • 借地人は、所有権になった土地を担保に、建替費用の融資を受け、建て替えを実施

Before

After

借地(底地)を所有権にするためには、借地権を買取るしかないと思っていましたが、市萬さんから「等価交換」という方法を教えていただき、費用負担なしに所有権にできました。面積は半分になりましたが、貸戸建てを建てて収益も大幅にアップしました。

 

借地境界の整理・接道確認のための測量と契約内容の調整

優良化事例

  • 貸宅地整理
  • 権利調整

借地境界の整理・接道確認のための測量と契約内容の調整

  • 住所: 東京都足立区
  • 面積: 約2,000㎡
  • 用途: 住宅地

ご相談内容

昔から貸している借地の問題を解決できますか?

  • 昔からの一筆の底地上に、10数名の借地人がおり境界が未確定
  • 更新料不払い、地代不払い、相続人不明等の問題が山積み

結果

底地の整理と管理、借地人との交渉を一括で委託。ストレスなく効率的に問題が解決

  • 測量を実施し、借地の境界や面積、契約内容を明確に
  • 地主の代わりに代理人(当社)が交渉し、借地人とのトラブルを解決

解決までのプロセス

現状分析と課題の発見

  • 一筆の借地に、10数人の借地人が済んでいるが、境界が未確定
  • 底地を一部売却して借り入れの返済に充てたいが、境界が曖昧で売却が難しい
  • 売却や買取価格の基本的な基準が決まっておらず、話が進めにくい
  • 更新料不払い、地代不払い、相続人不明等の問題がある
  • 関係性が悪化している借地人がいる

提案内容

底地の整理と管理を当社が一括で受託することで、ストレスなく問題が解決

  • 底地の管理を一括で受託し、当社が貸主の代理人となり問題のある借地人と交渉。問題解決を図る
  • 今後の借地売却を見据え、全ての借地境の測量を実施
  • 接道確認と契約内容の調整を行う
  • 買取・売却の際の価格や更新料、承諾料などの基準となる参考価格一覧を作成
  • 底地購入の見込みのある借地人には、融資の紹介など資金面でもサポート

地主のメリット

  • 借地の境界や契約内容を明確にでき、今後の運営がしやすくなる
  • 底地の売却や買取、更新料や地代などの価格基準表を作成、話が進めやすくなる
  • 代理人が間に入ることで、借地人と直接やりとりせずにすむ

借地人のメリット

  • 曖昧な契約が明文化され、借地権が明確になる
  • 底地の買取や借地権の売却を検討する際の、価格の目安がわかる
  • 底地購入の際には、融資が利用できる
  • 地主には直接言いにくいが、代理人が入ることで交渉しやすくなる

結果(詳細)

境界や契約内容が明確になり底地売却も実現

  • 借地の測量、境界確定や契約内容の確認や調整を実施。これまで曖昧になっていた問題が明確になる。
  • 測量の結果、一部借地では面積が増え、地代が増加。
  • 買取・売却・更新・各種承諾料の参考価格一覧を作成。今後の買取・売却や運営がスムーズに。
  • 地主と借地人の間に管理会社(代理人)が入ることで、これまでのトラブル解決に向けた交渉や、底地売却も実現。

Before

After

親から引き継いだ公図では1筆となっている複数の借地で、境界や契約も曖昧なまま、何から手を付ければ良いのかわからない状態でした。今回借地の整理と管理を一括でお任せできたことで、測量や文筆後の登記、価格基準表の作成といった事務的な作業から、借地人との交渉までお願いでき、本当に助かりました。

 

競争方式による、好条件での底地売却

優良化事例

  • 貸宅地整理
  • 権利調整

競争方式による、好条件での底地売却

  • 住所: 東京都大田区
  • 面積: 1500㎡
  • 用途: 底地 → 住宅地

ご相談内容

底地をなるべく高く、早く売却できる方法はありますか?

  • 複数所有する底地を借地人に売却したい(対象借地人は30名)
  • 過去に売却の打診をしたが、タイミングや価格面で条件が合わず、話がまとまらなかった

結果

競争方式での底地売却を告知し、好条件での底地売却(貸し宅地整理)に成功

  • 期限と人数を区切ったことで、競争意識が生まれ複数の借地人が購入を希望
  • 提示価格が高い順に売却する競争方式で、想定以上の価格で複数の底地を売却できた

解決までのプロセス

現状分析と課題の発見

  • 底地の所有者が30人と多く、煩雑
  • 境界が曖昧で測量が必要な底地がある
  • 借地契約書が整理されていない
  • 以前売却を打診した際に、「今は必要ない」と断られたり、極端に安い価格を提示される等したため交渉がまとまらなかった

底地の境界や契約書を整理し、売却の下準備を進めた

複数の借地人に対してスムーズに売却交渉を行うため、底地の境界や契約書を整理し、事前に下準備を進めた。

  • 所有物件を整理し、売却したい底地のリストを作成
  • 借地権の契約書や内容を確認
  • 測量を実施し、境界を確定
  • 金融機関などに評価額を確認(借地人が購入資金として融資を受けられるか打診)

提案内容

借地人同士を競わせる「競争方式」の導入でスムーズに底地売却

「借地権者30人のうち、先着10名に好条件で売却する」と借地人に告知。価格は借地人側に購入希望価格を提示してもらい、高い順に売却する「競争方式」を導入。

  • 人数と期限を切ることで、借地人に「今しかない」と思っていただくことがポイント。
  • 「他の人より安い価格だと買えないかも」という競争原理が働くため、より高い価格での売却が期待できる。

地主のメリット

  • 早く、高く売ることができる
  • 専門家が仲介に入ることにより、事務的に手続きを進められる
  • 曖昧になっていた所有物件の測量や契約内容の確認ができ、底地の整理ができる

借地人のメリット

  • 底地を購入することで借地から所有権になり、資産価値が上がる
  • 地代や更新料の支払いがなくなる
  • 専門家が仲介に入ることにより、融資の相談などがスムーズ

着外の借地人にも柔軟に対応

先着順に間に合わなかった借地人に、希望があれば売却する旨を伝え、希望額、時期、資金調達方法など、相手の要望と状況を確認。
場合によっては、借地権の買取りや等価交換など、他の方法を提示することで、借地権の解消につながる場合がある。

結果(詳細)

好条件で複数の底地売却に成功

複数名から購入希望があり、提示額の高い借地人から選んで底地の売買契約を締結。想定価格以上での売却に成功。

借地人に底地売却をもちかけても話が進まず困っていましたが、ご提案いただいた先着順で購入希望者を募ったところ、複数の申し込みがありました。これまでは資金面の問題で話が流れるケースもあったのですが、今回は融資の紹介までしていただいたので、無事に底地売却が実現しました。