優良化事例
- 貸宅地整理
- 権利調整
競争方式による、好条件での底地売却
- 住所： 東京都大田区
- 面積： 1500㎡
- 用途： 底地 → 住宅地
ご相談内容
底地をなるべく高く、早く売却できる方法はありますか？
- 複数所有する底地を借地人に売却したい（対象借地人は30名）
- 過去に売却の打診をしたが、タイミングや価格面で条件が合わず、話がまとまらなかった
結果
競争方式での底地売却を告知し、好条件での底地売却（貸し宅地整理）に成功
- 期限と人数を区切ったことで、競争意識が生まれ複数の借地人が購入を希望
- 提示価格が高い順に売却する競争方式で、想定以上の価格で複数の底地を売却できた
解決までのプロセス
現状分析と課題の発見
- 底地の所有者が30人と多く、煩雑
- 境界が曖昧で測量が必要な底地がある
- 借地契約書が整理されていない
- 以前売却を打診した際に、「今は必要ない」と断られたり、極端に安い価格を提示される等したため交渉がまとまらなかった
底地の境界や契約書を整理し、売却の下準備を進めた
複数の借地人に対してスムーズに売却交渉を行うため、底地の境界や契約書を整理し、事前に下準備を進めた。
- 所有物件を整理し、売却したい底地のリストを作成
- 借地権の契約書や内容を確認
- 測量を実施し、境界を確定
- 金融機関などに評価額を確認（借地人が購入資金として融資を受けられるか打診）
提案内容
借地人同士を競わせる「競争方式」の導入でスムーズに底地売却
「借地権者30人のうち、先着10名に好条件で売却する」と借地人に告知。価格は借地人側に購入希望価格を提示してもらい、高い順に売却する「競争方式」を導入。
- 人数と期限を切ることで、借地人に「今しかない」と思っていただくことがポイント。
- 「他の人より安い価格だと買えないかも」という競争原理が働くため、より高い価格での売却が期待できる。
地主のメリット
- 早く、高く売ることができる
- 専門家が仲介に入ることにより、事務的に手続きを進められる
- 曖昧になっていた所有物件の測量や契約内容の確認ができ、底地の整理ができる
借地人のメリット
- 底地を購入することで借地から所有権になり、資産価値が上がる
- 地代や更新料の支払いがなくなる
- 専門家が仲介に入ることにより、融資の相談などがスムーズ
着外の借地人にも柔軟に対応
先着順に間に合わなかった借地人に、希望があれば売却する旨を伝え、希望額、時期、資金調達方法など、相手の要望と状況を確認。
場合によっては、借地権の買取りや等価交換など、他の方法を提示することで、借地権の解消につながる場合がある。
結果（詳細）
好条件で複数の底地売却に成功
複数名から購入希望があり、提示額の高い借地人から選んで底地の売買契約を締結。想定価格以上での売却に成功。
借地人に底地売却をもちかけても話が進まず困っていましたが、ご提案いただいた先着順で購入希望者を募ったところ、複数の申し込みがありました。これまでは資金面の問題で話が流れるケースもあったのですが、今回は融資の紹介までしていただいたので、無事に底地売却が実現しました。