優良化事例
- テナント物件
- 不動産有効活用
建築前募集で安心の土地活用
- 住所： 東京都大田区
- 面積： 280㎡
- 用途： 更地 → 店舗用地
ご相談内容
土地を有効活用したいが、何も決まっていません。どこから手をつけたら良いのでしょうか？
- 借地として貸していた土地が等価交換で半分戻ってきたので、土地活用を考えたい
- 駅近の更地、どのような建物を建てるべきか？
結果
建築前のテナント募集で、高利回りのテナント誘致に成功
- テナント候補の中から、もっとも条件の良かったミニスーパーと24時間フィットネスを選択
- 建築費に対する利回りは16%
解決までのプロセス
現状分析と課題の発見
- 駅近で商店街沿いの好立地
- テナントにより建物の要望は異なるので、建物を先に建てるとリスクがある
- 住居用のマンションは空室が多い地域で、将来に不安がある
- 様々な業態のテナントが想定できる
建物を建ててからのテナント募集にはリスクがある
ご相談いただいた土地は、駅近の商店街沿いの好立地で、さまざまな業態のテナントが想定できる。
ただし、テナントにより建物に対する要望は異なるため、先に建物を建てることで募集の間口を狭めてしまう可能性がある。
提案内容
建物建築前募集で、建物建築前に募集し、建ててしまってからテナントが決まらないリスクを回避する
- 最良の契約条件で契約可能 契約条件の交渉により、最良のテナントとの契約が可能。 オーナー側のリスクを極力軽減するための条項を定めるなど、万一のときの保証を重視した契約内容にできる。
- もしもの場合のリスク回避 良い条件のテナントが集まらない場合、計画の再検討が可能。不要なリスクを回避する。
建築前募集のメリット
オーナー側のメリット
- 好条件のテナントを選択できる
- テナントの要望に併せた店舗を建築するので無駄がない
- 事前に借り主や賃料、建築費が決まるので収支予想がたてやすい
- 建物完成後、すぐに入居となるため無駄な空室期間がない
テナント側のメリット
- 要望に合った新築店舗を確保できる
- 建築中に時間をかけて出店準備ができる
- 建物に縛られず、立地重視で選択できる
結果（詳細）
建築前募集で高利回りのテナントを誘致
- 複数の候補の中から、好条件のテナントを選択
募集開始後、間もなく数社からの引き合いあり。
薬局、弁当店など様々な業態の問い合わせの中から、提示条件の良かったミニスーパーと24時間フィットネス、２つのテナントを組み合わせた活用プランを選択。
- 高利回りで管理負担の少ない運用に
建築費に対する賃料の利回りは16%。 ２つの店舗のアプローチを建物の裏表に分けたことで、各店舗の独立性がアップし、共用部の管理負担も軽減。
Before
幅広い告知で、建物の建築前にテナントを募集
テナント向きの立地だが、先に建物を建ててしまうと募集の間口が狭くなるリスクがあった
事業用不動産仲介会社などのネットワークを活用するほか、現地看板や地元仲介会社への営業などアナログ手法も駆使
After
ミニスーパーと24時間フィットネスを誘致
ミニスーパーは予想のつく業種だったが、24時間フィットネスは想定外のテナント。 周囲になかった施設のため、近隣にもよろこんで受けいれられた。
フィットネス入口
ミニスーパー入口
「どのような建物を建てればテナントが入るのか」と悩んでいましたが、市萬さんのプランは「先にテナントを決めてから建物を建てる」という逆転の発想で、目からウロコでした。こちらの条件を先に提示でき、先々のリスクや不安要素を減らせたのもありがたかったです。おかげで良いテナントに恵まれ、収支的にも満足できる土地活用ができました。