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優良化事例のカテゴリー: 賃貸不動産管理

優先順位を付けた段階的改修で、予算に合わせ物件の魅力UP

優良化事例

  • 賃貸管理

優先順位を付けた段階的改修で、予算に合わせ物件の魅力UP

  • 交通：　相鉄本線鶴ヶ峰駅よりバス5分 徒歩4分
  • 構造等：　鉄骨造 3階建
  • 建築時期：　1998年4月
  • 面積：　3DK×17戸
  • 用途：　賃貸マンション

現状の課題

空室が増加。共用部に劣化が見られるが、何から手を付けていいかわからない状態。

対策と結果

対策

  • 物件の課題を全て洗い出し、優先順位付けを行う
  • STEP1：早期の満室化に向け、優先度の高い、駐輪場・郵便ポスト・ゴミ置場にしぼって整備を実施。
  • STEP2：満室後の長期的な物件優良化のステップとして、外壁・屋根・共用廊下の整備計画を立案。

結果

4室あった空室すべてが埋まり、満室化を実現。

対策（詳細）

STEP01

早期の満室化に向け、優先度の高い、駐輪場・郵便ポスト・ゴミ置場にしぼって整備を実施。

  • 共用部整備箇所の洗い出し

    建物外部
    ①駐輪場　②駐車場　③ポスト　④ゴミ置場の整備
    ⑤植栽の整備　⑥外壁修繕　⑦鉄部塗装
    建物内部
    ①共用部高圧洗浄　②共用部照明LED化
    ③共用廊下壁天井の塗装　④玄関ドア交換

  • 満室化に必要な整備

    建物外部
    ①駐輪場　②駐車場　③ポスト　④ゴミ置場の整備

Before整備が行き届いておらず、物件のイメージを悪くしていた

After

駐輪場：スペースを増やし、イメージも明るく一新

駐車場：消えかかっていた駐車ラインを引き直し

ポスト： 階段下に、新たに集合ポストを設置

ゴミ置場：壁の塗装と新たにゴミストッカーを設置

STEP02

満室後の長期的な物件優良化のステップとして、外壁・屋根・共用廊下の整備計画を立案。

  • STEP1で整備をしていない箇所

    建物外部
    ⑤植栽の整備　⑥外壁修繕　⑦鉄部塗装

  • 　

    建物内部
    ①共用部高圧洗浄　②共用部照明LED化
    ③共用廊下壁天井の塗装　④玄関ドア交換

Before整備が行き届いておらず、物件のイメージを悪くしていた

外壁の汚れ

廊下の亀裂

After今後の修繕計画

第2優先箇所は、今後、計画的に整備を実施。大規模修繕のタイミングで、外壁塗装などを行う予定

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高圧洗浄や塗装で古さを払拭。ゴミ置場、 ポスト等の設備改良

優良化事例

  • 賃貸管理

高圧洗浄や塗装で古さを払拭。ゴミ置場、ポスト等の設備改良

  • 交通：　京王線布田駅 徒歩2分鉄筋コンクリート造
  • 構造等：　木造 2階建
  • 建築時期：　1992年10月
  • 面積：　1R(13.8㎡＋ロフト)×16戸
  • 用途：　賃貸アパート

現状の課題

古びた外観や手入れの行き届いていない共用部などが物件の印象を悪くし、空室がなかなか埋まらない。

対策と結果

対策

  • 高圧洗浄や防水塗装、防滑シートを貼るなどし、汚れの蓄積した共用廊下や階段を改修。錆びの目立っていた鉄部は塗装した
  • ゴミ置場、郵便ポストを整備することで、清潔感と使いやすさの両面を向上させ、建物の第一印象を一新

結果

共用部の整備後、空室3室が満室に。整備後は、入居者様も綺麗に使っていただくようになり、共用部の維持管理が楽になった。

対策（詳細）

見た目を左右するポイントを重点的に整備し、清潔感のある共用部に

ゴミ置場

Before

許容量を超え、ゴミストッカーからあふれたゴミと鉄部の錆た階段が古く乱雑な印象を与えていた

After

大きめのゴミストッカーに交換し、新たに分別用のコンテナを設置。階段の手すりも塗装し清潔感アップ

共用廊下

Before

2階通路は、長年手入れをしていないため黒ずんでいた

After

ウレタン防水塗装を施工。鉄部を塗装し、古びた雰囲気を払拭

郵便ポスト

After

階段下にあった郵便ポストを使いやすい位置に移動し、最新式のものに変更

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３DKを対面キッチンの２LDKに変更。ワ ークスペースも

優良化事例

  • 賃貸管理

3DKから2LDKの間取り変更で賃料大幅アップを実現

  • 交通：　小田急線成城学園前駅バス10 分徒歩3 分
  • 構造等：　鉄筋コンクリート造6階建
  • 建築時期：　1987年7月
  • 面積：　53.8㎡
  • 用途：　賃貸マンション

現状の課題

人気の緑地公園に面した好立地にもかかわらず、窓がなく暗いダイニング、和室のある3DKという古いタイプの間取りのため競合物件に勝てない。

対策と結果

対策

  • 設備一新のタイミングで、3DKを2LDKに変更し南向きの窓に面した明るく広々したLDKに
  • 人気の対面式キッチン、テレワークや趣味のスペースなど、自由な使い方のできる広々した土間スペースを配置し、現代的な間取りにリニューアル

結果

小さいお子さんのいるご夫婦が入居。賃料28％アップを実現。

対策（詳細）

ファミリー層をターゲットに内装をリニューアル

  • 窓がなく暗いDKは和室と一体化させ明るいLDKに
  • キッチンはファミリー層に人気の対面式のシステムキッチンに変更
  • 白を基調に、明るく開放的な空間に生まれ変わりました

before

DK

和室

After

LDK：和室とダイニングをつなげることで開放的で心地よいLDKに変更

LDK：リビングにいる子どもの様子を見守れるカウンターキッチン

土間：ワークスペースなど自由に使える

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植栽が建物に温かみをプラス。バス・トイ レ別１LDKに変更

優良化事例

  • 賃貸管理

植栽が建物に温かみをプラス。バス・トイレ別１LDKに変更

  • 交通：　東急田園都市線桜新町駅 徒歩8分
  • 構造等：　 鉄筋コンクリート造 3階建
  • 建築時期：　1988年3月
  • 面積：　38m²(5戸)43m²(3戸)58m²(2戸)58m²・62m²(各1戸)
  • 用途：　 賃貸マンション

現状の課題

築年数の経過と共に賃料が下落
・共用部　建物のファサードデザインはシンプルで印象に残りにくい
・室内　2人暮らしが出来る広さの1LDKにも関わらず、 3点ユニット

対策と結果

対策

  • 共用部　正面の植栽計画を提携会社の提案により変更
  • 室内　原状回復工事の際に3点ユニットをバス・トイレ別に分離

結果

築30年超だが賃料の下落が止まり、工事後、5室の入退去のうち3室で賃料UP、2室で賃料維持を実現。

対策（詳細）

  • 共用部：シンプルな外観と雑然とした共用部を緑で温かみを演出し共用部も使いやすく
  • 室内：3点ユニットをバス・トイレ別に変更

外観

Before

After

正面に植栽を配置し、鉄部を白で塗装。建物サイン・宅配ロッカーを設置

提携会社が立案した植栽プラン

駐輪場

Before

After

室内

Before

After

3点ユニットをバス・ トイレ別に分離

間取り

Before

After

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⾃転⾞置き場の整備と共⽤廊下の改修により⼊居率UPを実現

優良化事例

  • 賃貸管理

⾃転⾞置き場の整備と共⽤廊下の改修により⼊居率UPを実現

  • 交通：　東武東上線北池袋駅 徒歩6分
  • 構造等：　鉄筋コンクリート造 5階建
  • 建築時期：　1998年8⽉
  • 面積：　57.4㎡×4⼾、62.3㎡×16⼾
  • 用途：　賃貸マンション

現状の課題

エントランス付近に⾃転⾞が溢れかえり、管理が⾏き届いていない印象。⼊居者の利便性も低下。

対策と結果

対策

  • 共⽤部の整備を実施

    エントランスに⾨を設置。 機械式駐⾞場を廃⽌し、需要の多い⾃転⾞置き場に
    内廊下を塗装と照明計画で、明るく清潔な印象に

結果

⼯事後の⼊居率が上昇⼯事前95.5％→⼯事後97.0％
※前後2年の平均値

対策（詳細）

エントランス

Before

⼊居者の⾃転⾞のほか、放置⾃転⾞や訪問者の⾃転⾞であふれかえっていた

After⾨で重厚感を演出

⼊⼝に⾨を新設。外から駐輪場への視線を遮り、印象もアップ

機械式駐⾞場→⾃転⾞置場

Before

駐輪場に変更するため、機械式駐⾞場を埋め戻し

After屋根を設置した駐輪場を新設

新設した駐輪場には屋根を設け、駐輪区画のラインを引き整理

廊下・エレベーター

Before

古い印象のデザインと暗い内廊下

After明るく清潔なデザインに変更

⽩を基調とした内装に変更

内廊下の照明もLED器具に変更し、照度を向上

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外壁塗装、宅配ロッカー、明るいエントラ ンスで印象UP

優良化事例

  • 賃貸管理

外壁塗装、宅配ロッカー、明るいエントランスで印象UP

  • 交通：　京急空港線大鳥居駅 徒歩9分
  • 構造等：　鉄筋コンクリート造 4階建
  • 建築時期：　1984年2月
  • 面積：　43.7m²×12戸、49.5m²×5戸、59.4m²×3戸
  • 用途：　賃貸マンション

現状の課題

築年数が30年以上経過し、 内見時に建物に古い印象を受ける状況。入居率が低下し、賃料が下落傾向。

対策と結果

対策

  • 外観ファサード、エントランスを明るく、清潔に。外観・エントランス改修を実施

結果

工事後の入居率が上昇。 工事前の年間入居率 (平均)94.0%※→ 工事後の年間入居率(平均) 96.8%(※前後4年の平均値)

対策（詳細）

外観・エントランスの改修で、明るく清潔感のある面構えに

外観

Before

After

エントランス

Before

After

白で塗装し、暗い印象を払拭。スタイリッシュで印象の良いエントランスに

After

観葉植物でエントランスを演出

エントランス内部も白で統一。新たに宅配ロッカーを設置

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駅から遠い郊外物件をペット共生住宅として差別化

優良化事例

  • 賃貸管理

駅から遠い郊外物件をペット共生住宅として差別化

  • 交通：　相鉄本線鶴ヶ峰駅徒歩15分
  • 構造等：　鉄筋コンクリート造5階建
  • 建築時期：　1993年1月
  • 面積：　52.9㎡
  • 用途：　賃貸マンション

現状の課題

駅から遠い郊外の物件。入居者が決まりにくく、賃料が下落していたができるだけ高賃料で貸したい。

対策と結果

対策

  • 郊外立地を活かして、ペット共生住宅として差別化し、賃料アップを図る（同タイプの部屋が8万7000円のところ、9万8000円に設定）
  • ペット飼育によるトラブルは専門会社と提携し、オーナーの不安を払拭

結果

ペット共生という付加価値と室内のリフォームにより、募集開始から約2ヵ月でトイプードルを飼う、28歳の会社員女性が賃料9万8000円で申込み。

対策（詳細）

ニーズ増のペット共生物件を専門会社と共にバックアップ

  • 単なる「ペット可物件」ではなく「ペット共生住宅」として、専門の会社に募集・審査・ペット関連部分の運営を委託することで、高条件の入居者に入っていただき、ペットによるトラブルを未然に防いでいます
  • 入居中のペット関連の問題解決サポートもお任せしており、良好な経営が実現

ペット共生住宅を意識した室内リフォーム

After

耐久性、遮音性に優れ、ペットの足にも優しい琉球風の樹脂の畳を採用

ペットのいる家らしく、健康的で明るいイメージを意識した内装に変更

ペット共生のためのサービス内容

  • 入居者&ペットの入居審査

    きちんと躾ができているか、入居者だけでなくペットも審査し、入居後のトラブルを未然に防止

  • 入居時の情報提供

    安心してペットと暮らすためのアドバイスや近隣のペットショップ、動物病院、散歩ルートなどの情報を提供

  • ペット有資格者による対応

    ドッグトレーナー、動物看護師、トリマー、愛玩動物飼養管理士等の資格を持った社員が在籍、個々の問題に対応

  • 入居者サービス

    しつけや飼育などのペット相談や入居者同士のコミュニティ作り

  • トラブル対応

    ペットによる近隣トラブル（臭い、毛の飛散、無駄吠えによる騒音、共用部での排泄物処理など）に対応

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ペンダントライトや白い内装で、1階でも 20代女性が入居

優良化事例

  • 賃貸管理

ペンダントライトや白い内装で、1階でも20代女性が入居

  • 交通：　京王線布田駅 徒歩2分
  • 構造等：　木造 2階建
  • 建築時期：　1992年10月
  • 面積：　1R(13.8㎡＋ロフト)×16戸
  • 用途：　賃貸アパート

現状の課題

13.8㎡と狭い1Rかつ決まりづらい1階住戸。募集時期もオフシーズンのため、苦戦することが予想されていた。

対策と結果

対策

  • 物件分析を実施し、ターゲットをこれまでの学生中心から、20代半ばの社会人に広げ、「帰ってきたくなる部屋」をコンセプトにリニューアル

結果

約2ヵ月で、1階＝男性という固定観念を覆し、都心に通勤する20代女性が申込み。賃料もわずかであるが、1000円アップ。

対策（詳細）

「帰ってきたくなる部屋」の実現を念頭に、費用対効果を考えた改修プラン

内装

Before

After

既存のクロスを活かし、部屋を狭く見せていた茶色の巾木や廻り縁を白に変更しスッキリと。ピクチャーレールも設置

天井の高さを活かし、照明をペンダントライトに変更。部屋の印象が一新

ロフト

Before

After

ロフトは床の張り替えは行わず、洗浄と廻り縁の塗装を実施することで広々とした雰囲気に

玄関

Before

After

茶色だった枠を白に変更し、明るく

浴室

After

費用対効果を計算し、水回り設備交換は行わず、
シャワーホース、便座のみの交換とし、清潔さをアピール

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好立地を活かして住居から店舗へ用途変更で賃料約２０％ＵＰ

優良化事例

  • 賃貸管理

好立地を活かして住居から店舗へ用途変更で賃料約２０％ＵＰ

  • 交通：　日比谷線・東急東横線中目黒駅徒歩2分
  • 構造等：　鉄筋コンクリート造7階建て
  • 建築時期：　1996年11月
  • 面積：　約38.62㎡（当該住戸）
  • 用途：　貸店舗・事務所

現状の課題

好立地であるにもかかわらず、都心単身者向け住居の苦戦により、賃料が下落傾向にあった。

対策と結果

対策

  • 中目黒駅徒歩2分という立地を活かし、居住用から事業用への用途変更決定
  • 用途変更に合わせて、女性向きのサロンや事務所をイメージして内装工事を実施

結果

募集して10日で事務所の用途で申込が入る。賃料も3万円アップ。

対策（詳細）

白を基調とした上品な内装は、サロンとしても、事務所としても使い勝手良く

内装

Before

After

内装：クロスと床を全面張替えて、白を基調とした清潔感あふれる室内に変更

水回り

before

キッチン

トイレ

After

キッチン：クリーニングとガスコンロをIHに交換を実施

トイレ：新たに温水洗浄便座を設置。床は大理石調に

玄関

Before

After

廊下：タタキのコントラストが印象的な玄関はタタキにフロアタイルを上張りした

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ベンチャー企業を想定したスタイリッシュ な外観・内装に

優良化事例

  • 賃貸管理

ベンチャー企業を想定したスタイリッシュな外観・内装に

  • 交通：　JR京浜東北線・根岸線「大森」駅徒歩7分
  • 構造等：　1～5階鉄骨鉄筋コンクリート造、6～8階鉄筋コンクリート造、地上8階建ての2～6階
  • 建築時期：　1991年
  • 面積：　2・3階87㎡、4階91.48㎡、5・6階88.92㎡
  • 用途：　貸店舗・事務所

現状の課題

フロアが小さく、募集テナントが限られていたが、内装が築古を感じさせていたため、想定テナントとアンマッチで、空室が埋まらなかった。

対策と結果

対策

  • ベンチャー企業の入居を見越し、デザイン会社監修のもと、若者に好まれるスタイリッシュな外観、内観にリニューアル

結果

管理開始時5戸中2戸の空室がすべて満室に。それぞれ、賃料は管理開始前より6.3％、21.1％のUP。

対策（詳細）

入居テナントを意識して外観はデザイナー風に、内装はスタイリッシュに変更

外観

Before

After


新たに建物ロゴと植栽を設置しデザイナー風に

共用部

Before

After

すっきりと洗練した印象のエレベーターやアプローチ

内装

Before

After

黒のタイルカーペット×白の壁でスタイリッシュな内装に変更

事務所スペースから丸見えだった給湯室には仕切りを設け、事務所スペースと分離

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