物件の魅力を伝える写真で多くの内見希望者が集まる

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  • 賃貸管理

物件の魅力を伝える写真で
多くの内見希望者が集まる

  • 交通: 地下鉄都営浅草線西馬込駅徒歩 12分
  • 構造等: 木造 2階建
  • 建築時期: 2008年2月
  • 面積: 111.3㎡
  • 用途: 貸戸建て

現状の課題

デザイナーズ一戸建てでありながら駐車場へのアプローチである私道が狭く駐車しにくい。車を持ちたいと考えるファミリー層にはデメリットに。

対策と結果

対策

  • プロのカメラマンに撮影を依頼
  • 「デザイナーズ戸建て」ならではの設計とデザインを募集図面やWEBサイトで、魅力的に訴求
  • デメリットを払拭

結果

多くの内見者を集め、弱み(私道)を気にしない入居者が希望賃料で契約。

対策(詳細)

住環境の良さ、デザイン性の高い外観、個性的な間取りが伝わる写真を撮影

外観:木々を入れシャープな外観に温かみを持たせている

玄関ホール:明るく開放感が感じられる

駐車スペース:玄関までのアプローチがわかる

私道:狭い私道からのアプローチ。閑静な住宅街を感じるメリットも

募集図面:多くの写真で魅力をアピール

 

業種を絞らず幅広く募集し、8年間空室が1.5ヶ月で決まる

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業種を絞らず幅広く募集し、8年間空室が1.5ヶ月で決まる

  • 交通: 横須賀線新川崎駅 徒歩17分
  • 構造等: 鉄筋コンクリート造 4階建
  • 建築時期: 1994年8月
  • 面積: 128.6㎡
  • 用途: 店舗(障害者支援施設に用途変更)

現状の課題

店舗需要が少ない住宅エリアにあるため、1Fの店舗スペースが8年以上、空室。

対策と結果

対策

  • 幅広い用途に向けて募集 / 建築確認申請上は「店舗」であったが、周辺の需要を分析。学習塾、整体なども視野に
  • 事業用に強い募集媒体への登録 / 「ホクトシステム」の公開物件情報に登録
  • 店舗専門の仲介会社へ一斉同報
  • 共用部の整備。内見時の印象UP

結果

募集開始1.5ヶ月で「リハビリセンター」の入居希申込み有り。
現状の「店舗」を「障害者支援施設」に用途変更し契約。

対策(詳細)

ゴミ置場や駐輪場を整備し、整然とした雰囲気に。1階にはリハビリセンターが入居

外観

Before

After


8年間、シャッターが閉まったままの1階にリハビリセンターが入居。寂しかった外観が明るく活気ある印象に

ゴミ置場・駐輪場

Before

After

ゴミ置場の色を変更

駐輪場はラインを引き、駐輪しやすくするとともに整然と

募集対策

用途を限定せず、店舗を得意とする会社に幅広く募集告知

テナントに合わせた用途変更で、元寿司店を保育園に

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テナントに合わせた用途変更で、元寿司店を保育園に

  • 交通: 東京メトロ有楽町線江戸川橋駅 徒歩2分
  • 構造等: 鉄筋コンクリート造 5階建の1階
  • 建築時期: 1988年
  • 面積: 265.6m²
  • 用途: 貸店舗・事務所

現状の課題

テナントの募集をしたところ、条件の良い応募があったが、建物の用途外なため、このままでは貸すことができない。

対策と結果

対策

  • 飲食店から保育園への建物の用途変更を申請。 用途変更手続きに必要な検査済証がなかったため、検査機関による調査を行い、 報告書を提出し、用途変更へ

結果

用途変更が認められ、保育園の入居が可能に。安定的な収入も見込めている。

対策(詳細)

確認検査機関を通じた適法性検査をおこなった後、用途変更を実施

用途の変更の流れ
<1〜2ヶ月>

1. 資料の確認

<必要書類>
・確認済証
・検査済証
・消防適合証明書
・既存図面(確認申請図、竣工図、構造計算書)

  • 検査済証なし

2.関係法令の確認

<確認内容>
・建設時の法令(既存不適格の有無)
・用途変更の特殊建築物の種類
・現行の関係法令、許認可

  • 確認検査機関による建築基準適合状況の調査で、現在の建物の適法性を確認

3.確認申請書、図面作成

<作成物>
・確認申請図面
・確認申請書
・その他、許可が必要な申請書

  • 申請書に建築基準適合状況調査の報告書を添付

4.申請手続き、確認済証受領

5.工事着工、完了検査

Before

お寿司屋さんだった建物1・2階

After

保育園として使えるようリニューアル

事業用物件への用途変更。室内も事務所仕様にリニューアル

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事業用物件への用途変更。室内も事務所仕様にリニューアル

  • 交通: 東急田園都市線用賀駅 徒歩1分
  • 構造等: 鉄筋コンクリート造 5階建
  • 建築時期: 1987年5月
  • 面積: 230㎡・118㎡・83㎡・77㎡×各1戸、 約20㎡、約28㎡×各1戸、約35㎡×7戸
  • 用途: 複合用途ビル(店舗・事務所・住宅)

現状の課題

・築30年超えのため、建物が老朽化。コンクリート剥落の危険性
・共用部内廊下の印象が暗い
・賃料が上がりにくい

対策と結果

対策

  • 共用部  大規模修繕・エントランス、共用廊下の改良工事を実施。建物の老朽化を改善
  • 室内  駅前立地を活かし、居住用用途の室内を事務所用途に変更

結果

事務所等の入居が増え、5年前に比べて年間収入は7.5%増加。
共用部・専有部の修繕工事・改良工事を終えたことにより、今後も事業用の促進が見込まれる。

対策(詳細)

  • 共用部

    大規模集修繕で老朽化を改善併せて明るく安全な建物にリニューアル

  • 室内

    居住用の間取りを大幅変更。間仕切りを撤去し事務所仕様に

外観

Before

外観老朽化により、コンクリート剥落の危険があった建物

After

建物を大規模修繕。外壁の修理、塗装等の修繕を行った

エントランス

Before

After


古さを感じる郵便受けを新しくリニューアル。白にすることで印象もUP

共用部廊下

Before

薄い紺色で暗い印象だった壁

After


壁を白で塗装し、明るく。古さも払拭

室内

Before

設備や建具は築30年が経ち、古さが感じられ、駅前でありながら家賃も上げられなかった

居住用として作られた約35㎡・2DKの住戸

After

内装の下地は既存のまま、仕上げ材と水周りを交換

間仕切りを撤去し、広いワンルームに

グレーの床と白い壁で事務所仕様に

共用廊下や自転車置き場を整備。室内は明るく演出

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共用廊下や自転車置き場を整備。室内は明るく演出

  • 交通: 小田急小田原線相模大野駅 徒歩7分
  • 構造等: 鉄筋コンクリート造 3階建
  • 建築時期: 1989年8月
  • 面積: 約24㎡・43㎡・44㎡(各2戸)、約35㎡・36㎡(各1戸)
  • 用途: 賃貸マンション

現状の課題

駅徒歩7分であるにも関わらず、賃料が下落傾向に。共用部に課題があり、2室の空室が埋まらない。

対策と結果

対策

  • 共用部の整備自転車置場、共用廊下、集合ポストの設置
  • 室内の原状回復工事

結果

募集開始から3ヶ月で満室となった。

対策(詳細)

STEP01

共用部

  • 雑然とした共用部は使いやすく、美しく降雨時に水がたまる共用廊下も改善

before

雨が降ると水がたまる廊下。スノコを敷いて対応

区切りの線がなく、雑然と停められた自転車

After

サイクルラックを設置。床面の塗装も行い整然とした駐輪場に

駐車場の床面を塗装。ラインも新たに引き直した

廊下の勾配を調整。防水シートを張って水がたまらないように

STEP02

室内

  • 白を基調にリフォームを実施。清潔感のある室内に

before

After白を基調にした室内は、清潔感があふれ、サッシの黒が空間を引き締め、都会的な印象を与えている

エントランスの壁面を白で塗装。建物を明 るく清潔な印象に

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エントランスの壁面を白で塗装。建物を明るく清潔な印象に

  • 交通: JR横浜線相模原駅 徒歩13分
  • 構造等: 鉄筋コンクリート造 3階建
  • 建築時期: 1987年2月
  • 面積: 17.83m²×15戸
  • 用途: 賃貸マンション

現状の課題

駅から遠く、RC打ちっぱなしの外観が老朽化して古く暗い印象に。空室3室が長期化していた。

対策と結果

対策

  • 共用部整備、壁の塗装を実施

    <共用部整備内容>
    ・駐輪場 → 照明整備、床面塗装
    ・ゴミ置き場整備 → ストッカーの設置
    ・エントランス → 照明整備、集合ポスト交換

結果

空室3室の募集開始から2か月で満室に。

対策(詳細)

満室化に向け、壁や床面を塗装し、建物を明るく清潔な印象に物件の顔となる「エントランス」「自転車置場」「ゴミ置場」を整備

エントランス

Before

打ちっぱなしのコンクリートが古さを感じさせる

After塗装でイメージを変える

壁を白く塗り直し、集合ポストも新しいものに交換

夜でも明るく、オシャレな空間に

自転車置場

Before

外灯のみで暗かった自転車置場。床面も補修の後が目立つ

After照明で夜でも使いやすく

床面を塗装することで古さを払拭

屋根に照明をつけることで、夜も明るく使いやすい

ゴミ置場

Before

ネットでゴミを保護していたゴミ置場。壁も汚れ、暗い印象に

After見た目も美しく

風や動物などで周囲にゴミが散らからないよう、フタ付きのゴミストッカーを設置。臭い漏れもないため、ゴミ置場周辺は常に清潔に。またコンクリートの壁も洗浄し、古さと暗さを払拭

ゲート設置、敷地内緑化、建物塗装で統一された街並みに

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  • 賃貸管理

ゲート設置、敷地内緑化、建物塗装で統一された街並みに

  • 交通: 東急東横線武蔵小杉駅 徒歩13分
  • 構造等: 鉄骨造3階建×3棟
  • 建築時期: 昭和63年11月
  • 面積: 約52㎡×6戸、約58㎡×2戸(3棟共通)
  • 用途: 賃貸マンション

現状の課題

同じ敷地内に建つ三棟の賃貸マンション。築年数の経過とともに入居率が下落する状況。

対策と結果

対策

  • 敷地の入り口にゲートを設置
  • 敷地内を緑化し、全体の街並みを整備
  • 建物も塗装で一体感を演出し、集合ポストも明るいものに交換

結果

入居率が92%→99%に改善。 敷地・建物を含めた雰囲気が変わり人気の物件に。

対策(詳細)

敷地の入り口のゲート設置により、三棟の建物に重厚感が生まれた

ゲート

Before

After

三棟の建物に重厚感を

照明:間接照明で夜はおしゃれな雰囲気に

ゴミストッカー・植栽

Before

After

集合ポスト

Before

After

若い夫婦向けに4色フェンスや対面キッチン、明るい室内等に

優良化事例

  • 賃貸管理

若い夫婦向けに4色フェンスや対面キッチン、明るい室内等に

  • 交通: 東急東横線元住吉駅 徒歩13分
  • 構造等: 木造 2階建
  • 建築時期: 昭和62年4月
  • 面積: 約36㎡×12戸
  • 用途: 賃貸アパート

現状の課題

周辺に競合物件( 2DKアパート )が多く、築年数の経過とともに空室が増え、賃料が下落。建替を検討。

対策と結果

対策

  • 試算の結果、建替より利回りの良い改修を選択
  • 自然が好きな30歳前後の若い夫婦をターゲットに設備よりも住環境を重視した外観・共用部・室内の改修を実施
  • 建物名も変更し若い入居者向けにリノベーション

結果

賃料が改修前と比べて1万円〜2万円アップ、狙い通り若い夫婦に選ばれ、年間入居率100%を達成。

対策(詳細)

外観・共用部にはデザイン面に配慮した4色を組み合わせた意匠フェンス、ポスト、物件の表示板を設置

外観・ポスト

Before

After

ポスト:デザイン面に配慮

室内

Before

After趣味や休みの時間を楽しめる部屋をコンセプトにデザイナーによるコーディネート実施

ヴィンテージマンションとして築40年超えの建物を再生

優良化事例

  • 賃貸管理

ヴィンテージマンションとして築40年超えの建物を再生

  • 交通: 東急田園都市線用賀駅 徒歩9分
  • 構造等: 鉄筋コンクリート造 3階建
  • 建築時期: 昭和49年3月
  • 面積: 約61㎡×8戸、約70㎡×6戸、約64㎡×2戸、約94㎡×1戸、約46㎡×1戸
  • 用途: 賃貸マンション

現状の課題

築40年を超え、築古、中途半端なリフォームがネックとなり、長期空室が出る状況。

対策と結果

対策

  • 大規模修繕と併せてエントランスの駐輪場を稼働率が低い駐車場の一部に移設。専有部は間取り変更とともに床材は無垢材を採用

結果

賃料1万円~2万円アップを実現。工事中に入居者が決まるケースも出るほどの評判を呼んだ。

対策(詳細)

エントランス床にコンクリート平板をタイル風に敷き、古い印象を改善

エントランス&室内

before

After

エントランス

駐輪場:屋根付きの駐輪場を新設

室内

室内:経年で味が出る無垢材の床を採用、キッチン設備は刷新

周囲にマッチしたカラーリングで評判の物件に

優良化事例

  • 賃貸管理

周囲にマッチしたカラーリングで評判の物件に

  • 交通: JR南武線久地駅 徒歩 8 分
  • 構造等: 軽量鉄骨造 3階建
  • 建築時期: 平成4年3月
  • 面積: 約17m² × 6戸 、約20m² × 9戸、約53m² × 2戸、約53m² × 1戸
  • 用途: 賃貸アパート

現状の課題

鉄骨造ワンルームマンション。築20年を過ぎ、 5万円台の賃料が4万円台まで下落。入居率も90%台前半で推移。

対策と結果

対策

  • 大規模修繕に併せて、近隣物件と差別化を図るため外壁・共用部に対して緑と白を主体とするカラーリング実施

結果

専用部のバリューアップも併せて実施し、2,000円〜4,000円の賃料アップを実現。
入居率も97%まで改善し、地域の仲介会社で評判のマンションとなった。

対策(詳細)

玄関ドアや階段にグリーンを使用することで、周辺の緑と調和した個性的な物件に変身させる

外観

Before

After

玄関・階段

After