優良化事例
- 相続対策
資産組み換えによる相続税対策
- 住所： 東京都大田区
- 面積： 3000㎡
- 用途： 駐車場 → 賃貸マンション 借地権の底地 → 現金化
ご相談内容
キャッシュフローが悪く、相続税の支払いが不安です
- 相続税の支払いが不安
- 借地権の底地を複数保有しているが、収益力が低い
結果
資産組み換えで相続税対策とキャッシュフローの改善を実現
- 相続税軽減額2,600万円
- 収益 マイナス200万円/年 → プラス2,000万円/年
解決までのプロセス
現状分析と課題の発見
- 多くの不動産を保有、借地権の底地が多い
- 借地は地代が低く、キャッシュフローが悪い
- このままでは相続の際にどうなるのか心配なので、一度整理しておきたい
- 所有不動産（底地、駐車場、倉庫）の管理に手間がかかっている
資産の棚卸しを実施
多くの不動産を所有している地主なので、全ての不動産の基礎情報を整理して「現状維持・売却する・有効活用するもの」に分類。
棚卸表を作成し、全ての不動産の利益率（ROA）を確認
相続税額の把握と収支計算
相続時にかかる相続税額をシミュレーション。 資産組換え後のキャッシュフローも試算し、最も有利なプランを数字ベースで把握した。
収支シュミレーションで資産組み換え後のキャッシュフローを確認
結果（詳細）
底地の売却と収益物件の建築で、相続税対策をしながらキャッシュフロー改善
- 借地人に底地を売却して現金化
- 売却した現金を頭金に、駐車場にしていた土地に収益物件（マンション）を建築
- 収益物件は徹底的な市場調査をもとに計画・設計し、人気物件に
- 相続税軽減額 2600万円
- キャッシュフロー改善
マイナス200万円/年 ⇒ プラス2000万円/年
Before
After
複数ある所有物件のうち、借地と駐車場は収益性が低いのに固定資産税評価が高く、相続税が心配でした。市萬さんに相談した結果、底地の売却から駐車場に収益物件を建てるところまで、一貫してプランをお任せでき、相続税対策と収益性の改善が同時に実現しました。