採用情報

優良化事例のカテゴリー: 相続対策

開発による土地の資産価値アップ

優良化事例

  • 不動産売買の仲介

開発による土地の資産価値アップ

  • 住所：　神奈川県大和市
  • 面積：　1300坪
  • 用途：　山林　→　住宅地

ご相談内容

雑木林となっている広大地。再建築不可ですが、なにか活用方法はありませんか？

  • 四方を他人の所有地に囲まれた、接道のない広大な敷地（再建築不可）
  • このままでは活用方法がない。何か収益化できる方法はないだろうか

結果

隣地2軒を等価交換で取得し、造成可能な土地として開発

  • 隣地取得で、接道条件を満たし、建築可能な土地に

解決までのプロセス

現状分析と課題の発見

  • 長年、雑木林のままで放置されていた土地
  • 公道に面していない奥まった土地で、建物が建てられない
  • 相続の問題も解決したい

提案内容

隣地の戸建て2軒と敷地を等価交換。造成可能な土地として一帯を開発

  • 隣地の戸建て2軒を等価交換で入手することで、接道し開発可能な土地となる
  • 隣地２軒とは、開発地域内の新築の戸建てと等価交換
  • 他とは差別化されたプランで宅地分譲を行う
    （曲線を生かした区割り、中心に公園を配置、アプローチに門柱を設置）

建築前募集のメリット

オーナーのメリット

  • 公道に接するようになり、広大な遊休地が宅地開発できるようになる
  • 等価交換のため取得コストがかからない

隣地の持ち主のメリット

  • 開発区域内に住める
  • 土地の価値で等価交換するので、新築の建物分だけ資産価値が増える

結果（詳細）

放置されていた広大地が、人気の新興住宅地へ。大幅資産価値アップ！

  • 投資金額 1億1,000万円 (造成工事費・戸建建築費2軒分)
  • 資産価値 4億5,000万円のアップ
  • 子供たちへの分割がしやすい

Before

After

長年放置していた再建築不可の土地。市萬さんのおかげで隣地を取得して接道条件を満たし、新たな住宅地として生まれ変わりました。周辺相場より高く分譲でき、そのお金で残した土地に賃貸住宅を建築。家賃を得ながら保有し、いずれは子供たちに残したいと考えています。

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資産組み換えによる相続税対策

優良化事例

  • 相続対策

資産組み換えによる相続税対策

  • 住所：　東京都大田区
  • 面積：　3000㎡
  • 用途：　駐車場　→　賃貸マンション　借地権の底地　→　現金化

ご相談内容

キャッシュフローが悪く、相続税の支払いが不安です

  • 相続税の支払いが不安
  • 借地権の底地を複数保有しているが、収益力が低い

結果

資産組み換えで相続税対策とキャッシュフローの改善を実現

  • 相続税軽減額2,600万円
  • 収益　マイナス200万円/年　→　プラス2,000万円/年

解決までのプロセス

現状分析と課題の発見

  • 多くの不動産を保有、借地権の底地が多い
  • 借地は地代が低く、キャッシュフローが悪い
  • このままでは相続の際にどうなるのか心配なので、一度整理しておきたい
  • 所有不動産（底地、駐車場、倉庫）の管理に手間がかかっている

資産の棚卸しを実施

多くの不動産を所有している地主なので、全ての不動産の基礎情報を整理して「現状維持・売却する・有効活用するもの」に分類。

棚卸表を作成し、全ての不動産の利益率（ROA）を確認

相続税額の把握と収支計算

相続時にかかる相続税額をシミュレーション。 資産組換え後のキャッシュフローも試算し、最も有利なプランを数字ベースで把握した。

収支シュミレーションで資産組み換え後のキャッシュフローを確認

結果（詳細）

底地の売却と収益物件の建築で、相続税対策をしながらキャッシュフロー改善

  • 借地人に底地を売却して現金化
  • 売却した現金を頭金に、駐車場にしていた土地に収益物件（マンション）を建築
  • 収益物件は徹底的な市場調査をもとに計画・設計し、人気物件に
  • 相続税軽減額 2600万円
  • キャッシュフロー改善
    マイナス200万円/年 ⇒ プラス2000万円/年

Before

After

複数ある所有物件のうち、借地と駐車場は収益性が低いのに固定資産税評価が高く、相続税が心配でした。市萬さんに相談した結果、底地の売却から駐車場に収益物件を建てるところまで、一貫してプランをお任せでき、相続税対策と収益性の改善が同時に実現しました。

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広大地（1600㎡超）を借入金ゼロで有効活用

優良化事例

  • 不動産有効活用

広大地（1600㎡超）を借入金ゼロで有効活用

  • 住所：　神奈川県川崎市
  • 面積：　1600㎡超
  • 用途：　事業用地（資材置場）　→　事業用地（老健施設用地）

ご相談内容

資材置き場にしている広大な土地。借入せず収益性をUPする方法はありますか？

  • 一部でも土地の売却はしたくない
  • 借入はしたくない

結果

定期借地契約を結び、老健施設用地として土地を賃貸

  • 期限がくれば更地で返却され、土地貸しのため建築費用も不要

解決までのプロセス

現状分析と課題の発見

  • 1600㎡超えの土地を所有
  • 今までにも多くの不動産会社から土地活用の提案をうけたが、決めかねて放置
  • 現在は資材置き場として活用しているが、もっと収益性を上げたい
  • 借金はしたくない
  • 他の保有資産とのバランスを考えた活用をしたい
  • 売却はしたくない

あらゆる活用方法を検討

オーナーの条件を満たせる広大な土地の活用法について、売却・土地賃貸・住宅建設・賃貸住宅建設など、様々な角度から広範囲に方向性を探る（20パターン）

提案内容

50年の定期借地契約で、老健施設用地としての活用を提案

メリット

  • 定期借地なので期限がくれば更地で返却される
  • 土地貸しなので建築コストがかからない
  • 綺麗な建物が建つと隣接している土地の価値も上がる
  • 相続税対策となる

結果（詳細）

50年の定期借地契約で、大きな老健施設の誘致に成功。地域活性化につながり、住民にも喜ばれている。

  • 相続税評価額 約3.5億円　⇒　約2.8億円に
  • キャッシュフロー　年間約900万円増

Before

After

老健施設の誘致により、収益がアップしただけではなく地域貢献にもつながり、とても喜んでいます。定期借地での土地貸しの場合、建物建築費の負担もなく、期限が来れば更地で戻ってくるので安心して貸すことができました。

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物件売却と税理士との連携による相続税対策

優良化事例

  • 相続税対策
  • 資産整理

物件売却と税理士との連携による相続税対策

  • 住所：　東京都町田市
  • 面積：　土地合計4,500㎡

ご相談内容

相続で発覚した多額の相続財産。今からできる相続税対策はありますか？

  • 相続税対策を何もしないまま、経営者の夫が死亡
  • 複数の不動産に加え、法人への多額の貸付金の存在も発覚。このままでは相続税が支払えない

結果

法人の清算で３億円以上の節税と、不動産売却により相続税の支払いが可能に

  • 相続税納税想定額を法人の精算により3億円減額
  • 相続発生後9ヶ月で総額約7.5億円の不動産を売却し、相続税納付完了

解決までのプロセス

現状分析と課題の発見

  • 相続対策なしで相続が発生
  • 複数の不動産があり、相続税が多額になる
  • 相続税納付のため、期限内に不動産を売却する必要がある
  • 夫が経営する会社に約13億の貸付金があることが発覚

税理士・弁護士との連携で、相続税の納付プランをたてる

相続税は、相続発生後10か月以内に現金で納付すると定められている。不動産を売却して相続税に充てる場合は、売却に時間がかかる可能性もあるので、早急に税理士・弁護士と連携して相続税の納付プランをたて、売却の順番や売却想定価格などを策定した。

提案内容

経営する会社を清算し、貸付金を相続財産から除外

経営する法人への多額の貸付金については、会社を清算し相続財産から除外する相続対策をご提案。

納税プランに沿い不動産を売却

不動産の売却については、税理士・弁護士と策定した納税プランをもとに、不動産会社へ売却を依頼。

結果（詳細）

法人の精算と不動産売却で節税し相続税の支払いを実現

  • 相続税納税想定額を対策前より３億円減らすことに成功

当社提携税理士・弁護士と連携し、多額の貸付金のある法人を清算。 貸付金を相続財産から除外することで、相続税納税想定額は対策前より３億円ダウン。

  • 不動産の売却で相続税資金を確保

建築費に対する賃料の利回りは16%。 不動産の売却については、相続発生後9か月で収益物件5棟及び土地2,200㎡（総額約7.5億円）の売却が完了。無事に相続税を納付できた。

Before
急な相続が発生、このままでは相続税が払えない！

After
資産整理と節税で相続税支払いが完了

法人の清算をご提案されたときは驚きましたが、おかげで多額の貸付金を相続資産から除外でき、大幅に相続税を減らすことができました。また、不動産売却でもお世話になり、なんとか無事に相続税を納付できました。売却価格にも満足しています。本当にありがとうございました。

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