優良化事例
- 貸宅地整理
- 権利調整
底地と借地を交換して、双方が所有権に
- 住所： 東京都大田区
- 面積： 190㎡
- 用途： 底地 ⇒ 貸戸建
ご相談内容
相続を考え、トラブルの多い借地権を解消し、所有権にしておきたい
- 先祖伝来の土地なので、売りたくない
- 自分の代でトラブルの多い借地権を解消し、所有権にしたい
結果
底地と借地を等価交換で所有権に
- 地主と借地人、双方とも資金負担なく所有権化することができた
解決までのプロセス
現状分析と課題の発見
- 代々の地主で多くの底地を所有
- 底地は収益性が低い
- 古くからの借地人とのトラブルが多く、子供には底地を相続させたくない
- 先祖伝来の土地なので、底地の売却は考えていない
借地人と面談し、意向を確認
地主からの相談を受け、当社が代理人として借地人と面談したところ、借地人は「古くなった建物を建て替えてこのまま住み続けたい」という意向。しかし、建替承諾料や更新料の負担が不安。
提案内容
底地と借地の等価交換を提案
底地と借地を等価交換することを、地主、借地人、双方に提案（借地権割合が50％、50%の地域）。双方とも面積は半分になるが、コストをかけずに所有権にすることが可能。
地主のメリット
- 所有権化によって、土地活用が可能に
- 利回りを大幅にアップさせる有効活用も可能
借地人のメリット
- 所有権化によって、建替えの承諾料や更新料が不要に
- 資産価値が上がり、売却がしやすくなる
結果（詳細）
底地と借地の交換で、双方とも負担なく所有権化を実現
- 借地190㎡、底地と借地を交換することで、地主と借地人はそれぞれ95㎡の完全な所有権の土地を取得
- 地主は、等価交換後の土地に貸戸建を建築し、有効活用
底地の利回り 約2.6％
貸戸建の利回り 約12％ - 借地人は、所有権になった土地を担保に、建替費用の融資を受け、建て替えを実施
Before
After
借地（底地）を所有権にするためには、借地権を買取るしかないと思っていましたが、市萬さんから「等価交換」という方法を教えていただき、費用負担なしに所有権にできました。面積は半分になりましたが、貸戸建てを建てて収益も大幅にアップしました。