採用情報

優良化事例のカテゴリー: 不動産有効活用

地域活性化と保有不動産全体の価値アップをはかる土地活用

優良化事例

  • 不動産有効活用

地域活性化と保有不動産全体の価値アップをはかる土地活用

  • 住所：　東京都世田谷区
  • 面積：　約100㎡
  • 用途：　資材置場　→　店舗+住宅

ご相談内容

相続税対策のため、現在資材置場となっている土地を有効活用したい

  • 商店街沿いの立地
  • 周囲にも所有地があるので、街全体の価値が上がる計画にしたい

結果

街の活性化につながるパン屋さんの誘致に成功

  • 街になかったパン屋さんを誘致し、街に活気
  • 木造平屋造による建築費コストダウンにより、賃料利回り12％を実現

解決までのプロセス

現状分析と課題の発見

  • 商店街沿いだが、物件の手前で人の流れが途切れる
  • RC・鉄骨造は建築費が高く、収支が合わない
  • 地域に貢献できる建物にしたい

街の活性化を軸に、土地の有効活用を考える

建物建築前に募集を開始したところ、病院、保育園など様々な業種の申し込みの他、喫茶店などの小規模な店舗への需要もあることが判明。

採算性を考え建物をプランニング

新築の場合、可能な限り大きな建物を建てることが多いが、建築費が高いため収支を考慮した大きさにした。

街全体の資産価値アップにつながる計画を検討

オーナーは今回の活用予定地に隣接した土地を保有。今後段階的に計画を進め、一帯の土地として資産価値アップにつなげていけるようプラニングを考えた。

提案内容

１階建店舗で建築前募集を行い、店舗にあった建物を建築することを提案

  • 商店街に面する土地の階別店舗坪賃料を調査した結果、1階建て店舗が最も採算が良い
  • 建築前募集を行い、店舗にあった建物を建築
  • 地域の活性化につながるようなテナントを選択する

結果（詳細）

テナントとして入ったパン屋が人気となり、商店街の活性化に繋がる

「街に貢献し、地域活性化につながるお店を入れたい」というオーナーの意向もあり、 最終的にこれまで商店街になかったパン屋さんが出店。 建築費に対する賃料利回り12%を実現。

Before

After

商店街沿いにある土地。どの様な業種が良いかわからず、建築前募集を行うことになりました。複数のお問い合わせをいただいた中から、地域になかった「パン屋さん」を選択。今では毎日多くのお客様が訪れる、人気のお店です。地域に賑わいが生まれて、オーナーとしても嬉しく思っています。

PDFで見る
他の事例を見る

 

あらゆる選択肢からキャッシュフロー重視の土地活用を選択

優良化事例

  • 不動産有効活用

あらゆる選択肢からキャッシュフロー重視の土地活用を選択

  • 住所：　神奈川県横浜市
  • 面積：　100㎡
  • 用途：　住宅用地　→　店舗用地

ご相談内容

商業地の小規模な土地（100㎡）で、一番収益が見込める建物は？

  • 土地面積は約100㎡と小規模で、メインの通りからは1本横道に入った立地
  • 最大面積になるプラン（5階建）を立てたいが、収支が良くない
  • どのような建物を建てれば収益が最大化するのか、プロの意見を聞きたい

結果

二階建て一棟貸しの建築前募集で、歯科医院の入居が実現

  • 採算性が良い二階建ての建物の一棟貸しプランで建築前にテナント募集
  • 一番条件の良かった歯科医院と契約

解決までのプロセス

現状分析と課題の発見

  • 土地面積は約100㎡と小規模
  • メインの通りからは1本横道に入った立地
  • 最大延床面積になるプラン（5階建、1F店舗、２〜５階は住居）では、収支が良くない
  • 隣地も所有地なので、将来は一括活用も視野に入れている
  • 更地のままでは相続税が高い

活用方法の収支を7パターンで試算

最大5階建てまで建築可能な土地だが、建築費と想定家賃を考慮すると収支は良くない。新たに7パターンの活用を検討し収支をシミュレーション、収益が最大化できる建物案を探る。

検討した活用案

  • 5階建て賃貸住宅
  • 3階建て賃貸住宅
  • 2階建て木造アパート
  • 2階建て1棟貸し
  • 貸戸建を建築
  • 1階建て店舗
  • 駐車場

提案内容

最も収益率の良い2階建て・一棟貸しを提案、建築前募集でテナントを募る

メリット

  • 建築前にテナント募集を行い、需要を見極めてテナントに合った建物を建築
  • 将来を考え様々な用途のテナントが利用できる仕様に
  • 配管等は建物の外側に配置しメンテナンスを容易に

結果（詳細）

建築前に想定以上の賃料で、歯科医院との賃貸借契約を締結

  • 建物に対する賃料利回り　16％
  • 相続税軽減額　約450万円
  • 共用部がないため、建物管理費が不要

Before

After

建物プランで悩んでいましたが、7パターンの建物シミュレーションで「2階建て一棟貸し」が最適だと納得できました。建築前募集で好条件のテナントが決まり、管理やメンテナンス面まで考慮した無駄のない建物が完成。収益面でも16%と想定以上で文句なしです。総合的な判断ができるコンサルタントに相談して本当に良かったです。

PDFで見る
他の事例を見る

 

広大地（1600㎡超）を借入金ゼロで有効活用

優良化事例

  • 不動産有効活用

広大地（1600㎡超）を借入金ゼロで有効活用

  • 住所：　神奈川県川崎市
  • 面積：　1600㎡超
  • 用途：　事業用地（資材置場）　→　事業用地（老健施設用地）

ご相談内容

資材置き場にしている広大な土地。借入せず収益性をUPする方法はありますか？

  • 一部でも土地の売却はしたくない
  • 借入はしたくない

結果

定期借地契約を結び、老健施設用地として土地を賃貸

  • 期限がくれば更地で返却され、土地貸しのため建築費用も不要

解決までのプロセス

現状分析と課題の発見

  • 1600㎡超えの土地を所有
  • 今までにも多くの不動産会社から土地活用の提案をうけたが、決めかねて放置
  • 現在は資材置き場として活用しているが、もっと収益性を上げたい
  • 借金はしたくない
  • 他の保有資産とのバランスを考えた活用をしたい
  • 売却はしたくない

あらゆる活用方法を検討

オーナーの条件を満たせる広大な土地の活用法について、売却・土地賃貸・住宅建設・賃貸住宅建設など、様々な角度から広範囲に方向性を探る（20パターン）

提案内容

50年の定期借地契約で、老健施設用地としての活用を提案

メリット

  • 定期借地なので期限がくれば更地で返却される
  • 土地貸しなので建築コストがかからない
  • 綺麗な建物が建つと隣接している土地の価値も上がる
  • 相続税対策となる

結果（詳細）

50年の定期借地契約で、大きな老健施設の誘致に成功。地域活性化につながり、住民にも喜ばれている。

  • 相続税評価額 約3.5億円　⇒　約2.8億円に
  • キャッシュフロー　年間約900万円増

Before

After

老健施設の誘致により、収益がアップしただけではなく地域貢献にもつながり、とても喜んでいます。定期借地での土地貸しの場合、建物建築費の負担もなく、期限が来れば更地で戻ってくるので安心して貸すことができました。

PDFで見る
他の事例を見る

 

底地と借地を交換して、双方が所有権に

優良化事例

  • 貸宅地整理
  • 権利調整

底地と借地を交換して、双方が所有権に

  • 住所：　東京都大田区
  • 面積：　190㎡
  • 用途：　底地　⇒　貸戸建

ご相談内容

相続を考え、トラブルの多い借地権を解消し、所有権にしておきたい

  • 先祖伝来の土地なので、売りたくない
  • 自分の代でトラブルの多い借地権を解消し、所有権にしたい

結果

底地と借地を等価交換で所有権に

  • 地主と借地人、双方とも資金負担なく所有権化することができた

解決までのプロセス

現状分析と課題の発見

  • 代々の地主で多くの底地を所有
  • 底地は収益性が低い
  • 古くからの借地人とのトラブルが多く、子供には底地を相続させたくない
  • 先祖伝来の土地なので、底地の売却は考えていない

借地人と面談し、意向を確認

地主からの相談を受け、当社が代理人として借地人と面談したところ、借地人は「古くなった建物を建て替えてこのまま住み続けたい」という意向。しかし、建替承諾料や更新料の負担が不安。

提案内容

底地と借地の等価交換を提案

底地と借地を等価交換することを、地主、借地人、双方に提案（借地権割合が50％、50%の地域）。双方とも面積は半分になるが、コストをかけずに所有権にすることが可能。

地主のメリット

  • 所有権化によって、土地活用が可能に
  • 利回りを大幅にアップさせる有効活用も可能

借地人のメリット

  • 所有権化によって、建替えの承諾料や更新料が不要に
  • 資産価値が上がり、売却がしやすくなる

結果（詳細）

底地と借地の交換で、双方とも負担なく所有権化を実現

  • 借地190㎡、底地と借地を交換することで、地主と借地人はそれぞれ95㎡の完全な所有権の土地を取得
  • 地主は、等価交換後の土地に貸戸建を建築し、有効活用
    底地の利回り　約2.6％
    貸戸建の利回り　約12％
  • 借地人は、所有権になった土地を担保に、建替費用の融資を受け、建て替えを実施

Before

After

借地（底地）を所有権にするためには、借地権を買取るしかないと思っていましたが、市萬さんから「等価交換」という方法を教えていただき、費用負担なしに所有権にできました。面積は半分になりましたが、貸戸建てを建てて収益も大幅にアップしました。

PDFで見る
他の事例を見る

 

建築前募集で安心の土地活用

優良化事例

  • テナント物件
  • 不動産有効活用

建築前募集で安心の土地活用

  • 住所：　東京都大田区
  • 面積：　280㎡
  • 用途：　更地　→　店舗用地

ご相談内容

土地を有効活用したいが、何も決まっていません。どこから手をつけたら良いのでしょうか？

  • 借地として貸していた土地が等価交換で半分戻ってきたので、土地活用を考えたい
  • 駅近の更地、どのような建物を建てるべきか？

結果

建築前のテナント募集で、高利回りのテナント誘致に成功

  • テナント候補の中から、もっとも条件の良かったミニスーパーと24時間フィットネスを選択
  • 建築費に対する利回りは16%

解決までのプロセス

現状分析と課題の発見

  • 駅近で商店街沿いの好立地
  • テナントにより建物の要望は異なるので、建物を先に建てるとリスクがある
  • 住居用のマンションは空室が多い地域で、将来に不安がある
  • 様々な業態のテナントが想定できる

建物を建ててからのテナント募集にはリスクがある

ご相談いただいた土地は、駅近の商店街沿いの好立地で、さまざまな業態のテナントが想定できる。
ただし、テナントにより建物に対する要望は異なるため、先に建物を建てることで募集の間口を狭めてしまう可能性がある。

提案内容

建物建築前募集で、建物建築前に募集し、建ててしまってからテナントが決まらないリスクを回避する

  • 最良の契約条件で契約可能 契約条件の交渉により、最良のテナントとの契約が可能。 オーナー側のリスクを極力軽減するための条項を定めるなど、万一のときの保証を重視した契約内容にできる。
  • もしもの場合のリスク回避 良い条件のテナントが集まらない場合、計画の再検討が可能。不要なリスクを回避する。

建築前募集のメリット

オーナー側のメリット

  • 好条件のテナントを選択できる
  • テナントの要望に併せた店舗を建築するので無駄がない
  • 事前に借り主や賃料、建築費が決まるので収支予想がたてやすい
  • 建物完成後、すぐに入居となるため無駄な空室期間がない

テナント側のメリット

  • 要望に合った新築店舗を確保できる
  • 建築中に時間をかけて出店準備ができる
  • 建物に縛られず、立地重視で選択できる

結果（詳細）

建築前募集で高利回りのテナントを誘致

  • 複数の候補の中から、好条件のテナントを選択

募集開始後、間もなく数社からの引き合いあり。
薬局、弁当店など様々な業態の問い合わせの中から、提示条件の良かったミニスーパーと24時間フィットネス、２つのテナントを組み合わせた活用プランを選択。

  • 高利回りで管理負担の少ない運用に

建築費に対する賃料の利回りは16%。 ２つの店舗のアプローチを建物の裏表に分けたことで、各店舗の独立性がアップし、共用部の管理負担も軽減。

Before
幅広い告知で、建物の建築前にテナントを募集

テナント向きの立地だが、先に建物を建ててしまうと募集の間口が狭くなるリスクがあった

事業用不動産仲介会社などのネットワークを活用するほか、現地看板や地元仲介会社への営業などアナログ手法も駆使

After
ミニスーパーと24時間フィットネスを誘致

ミニスーパーは予想のつく業種だったが、24時間フィットネスは想定外のテナント。 周囲になかった施設のため、近隣にもよろこんで受けいれられた。

フィットネス入口

ミニスーパー入口

「どのような建物を建てればテナントが入るのか」と悩んでいましたが、市萬さんのプランは「先にテナントを決めてから建物を建てる」という逆転の発想で、目からウロコでした。こちらの条件を先に提示でき、先々のリスクや不安要素を減らせたのもありがたかったです。おかげで良いテナントに恵まれ、収支的にも満足できる土地活用ができました。

PDFで見る
他の事例を見る