採用情報

アーカイブ: 優良化事例

木の温もりを感じる外観や和モダンな内装に変更

優良化事例

  • 賃貸管理

木の温もりを感じる外観や和モダンな内装に変更

  • 交通：　東急田園都市線用賀駅 徒歩3分
  • 構造等：　木造 2階建
  • 建築時期：　昭和51年6月
  • 面積：　197.52㎡
  • 用途：　2階建賃貸アパート

現状の課題

入居率が83％。
外観が一般的なアパート仕様で差別化できない。また室内は2DK（バランス釜・和式トイレ）で、現在のライフスタイルに合っていない。

対策と結果

対策

  • 室内は洋室化し、若い年代に好まれる内装デザインを採用。給湯器を交換し、洋式便器に変更

結果

満室を実現。
月額賃料は2.7万円／戸アップ（75,000円→102,000円）。入居者は80代女性から30代女性に変わり、入居者層の変化も見られた。

対策（詳細）

和モダンな雰囲気を活かしつつ、斬新な色使いで競合アパートと差別化

外観

Before

After

外壁を漆喰風の白に塗装。蔵造り風の木の格子などでところどころを和のテイストに

室内

Before

After

和室から洋室に変更。紺色のアクセントカラーや木の色を活かし、古風な和の印象に

PDFで見る
他の事例を見る

駐輪場とコインランドリーを空スペースに 設置し利便性向上

優良化事例

  • 賃貸管理

駐輪場とコインランドリーを空スペースに設置し利便性向上

  • 交通：　JR 南武線武蔵新城駅 徒歩14分
  • 構造等：　鉄骨造 3階建
  • 建築時期：　平成4年4月
  • 面積：　350.84 m²
  • 用途：　1階一部店舗・1 ~ 3階単身者用賃貸マンション

現状の課題

空室が5室。最寄駅徒歩14分にも関わらず、駐輪場がないため利便性が低く、 敷地内に一部の入居者が無造作に駐輪する状況。

対策と結果

対策

  • 店舗跡を駐輪場として活用。合わせて単身者用マンションであることに配慮し、コインランドリーを設置

結果

賃貸マンションの満室を実現。

対策（詳細）

満室化に向け、1階空スペースに駐輪場・コインランドリーを設置

外観

Before

After


バイク置場を整備し、ゴミストッカーを設置

駐輪場・室内

After

1階店舗跡を駐輪場に変更

入居者は誰でも使用可能なコインランドリーを設置

PDFで見る
他の事例を見る

ビルエントランスのリニューアル（照明と 花の演出による）

優良化事例

  • 賃貸管理

ビルエントランスのリニューアル（照明と花の演出による）

  • 交通：　最寄駅 徒歩1分
  • 構造等：　SRC造 9階建
  • 建築時期：　平成3年8月
  • 面積：　約348.2㎡×1戸、約188㎡×4戸、約173.1㎡×1戸、約100.1㎡×1戸約151.9㎡×1戸（8戸事務所）、約249㎡×1店舗
  • 用途：　1階店舗・2階以降事務所

現状の課題

エントランスが暗く、入居率が悪い。ビルの収益があまりよくない。

対策と結果

対策

  • 事業用建物の資産価値に直結しやすい共用部のリニューアルを行い、美観を最大限に改善し、テナントが集客しやすく工夫。入居率アップへ。

結果

入居率60％→100％。

対策（詳細）

STEP01

共用部整備（エントランス・アプローチをリニューアル）

  • エントランス

    ・リニューアルをし、スタイリッシュな印象に
    ・照明の明るさも建物の雰囲気をつくる重要なポイントに

  • 建物内部

    ・花を飾ることで華やかで明るい印象に

  • アプローチ

    壁のらくがきなどを消し、きれいに

エントランス

before

After

リニューアルをし、スタイリッシュな印象に

照明の明るさも建物の雰囲気をつくる重要なポイントに

花を飾ることで華やかで明るい印象に

アプローチ

Before

After

壁のらくがきなどを消し、きれいに

STEP02

募集図面にオフィスレイアウト例を入れ、ターゲットを明確にした募集

  • 見た人が想像しやすいよう、オフィスレイアウト例を掲載
PDFで見る
他の事例を見る

カフェ誘致による建物イメージアップ

優良化事例

  • マンション
  • 賃貸管理

１Ｆカフェ誘致でイメージアップし高入居率実現

  • 交通：　小田急線小田急相模原駅　徒歩12分
  • 構造等：　RC造　4階建
  • 建築時期：　平成3年2月
  • 面積：　約50.5㎡×14戸（2戸事務所）、121.23㎡×1店舗
  • 用途：　1階店舗・2階以降ファミリー用賃貸マンション

現状の課題

①28戸中17戸が空室　入居率39.2％②入居者モラルの低下③周辺商店街の衰退・企業減少

対策と結果

①入居率39.2％→96.4％②私物やゴミを撤去し、清潔になった③1階にテナントを誘致し、街の活性化につながった

解決のための対策

共用部整備（ゴミ置場・駐輪場・エントランス）、１階店舗におしゃれなカフェを誘致

Before外観

After


1階外壁を明るく塗装し、建物の印象を一新

Beforeゴミ置場

After


フタ付きのゴミストッカーを設置することで、清潔感のあるスペースに

Afterエントランス＆駐輪場

散乱していたゴミを片づけポストを刷新掲示板も見やすく整備

屋根付の自転車置場を整備

PDFで見る
他の事例を見る

競争原理を働かせる入札で、より良い条件での売却を実現

優良化事例

  • 不動産売買の仲介

競争原理を働かせる入札で、より良い条件での売却を実現

  • 住所：　東京都世田谷区
  • 面積：　532㎡
  • 用途：　住宅地

ご相談内容

周囲に知られないよう土地を売りたい。うまく売る方法はありますか？

  • 所有している土地を周囲に知られずに売却したい
  • 少しでも高く売却できる可能性を追求したい
  • 売却までのスケジュールをこちらの都合で決めたい

結果

入札による売却を実施。20件以上入札があり、想定以上の価格で売却が実現

  • 限定した人に向けた情報公開で、周囲に知られることなく売却

解決までのプロセス

現状分析と課題の発見

  • まとまった広さがある土地で、購入者は法人などに限定される
  • 周囲に知られずに売却したい
  • 売りたいタイミングで、すぐに売りたい
  • 買い取り業者に打診したところ、かなり安い価格を提示された

提案内容

入札形式での売却を提案

入札のメリット

  • 販売情報を一般公開せずに売却できる（参加者を限定して告知）
  • 価格の上限がなくなる
  • 競争原理を働かせることで、好条件で売却できる
  • スケジュールを入札条件に組み込んで販売することが出来る

入札のデメリット

  • 入札の事前準備に手間がかかる
  • 入札候補者が少ない場合、入札が成立しない

入札準備を行う

当社で物件の調査を行い、入札要綱を作成。購入の可能性がありそうな業者や投資家などに営業活動を行った。

結果（詳細）

20件以上入札があり、想定以上の価格で売却

隣地との交渉には時間を要したが、結果的に提示した条件での等価交換で土地を取得。
自治体に申告し４ｍ道路を新設後、３区画の宅地として造成、分譲、立地の良さもあり高値での売が実現。

  • 当初想定価格 2億3,000万円
  • 落札価格2億8,000万円

「周囲に知られずに、すぐに不動産を売りたい」と買取業者さんに相談した時、かなり低い金額を提示されてガッカリしました。市萬さんにご相談したところ「入札形式」での売却を提案していただき、希望通り満足いく価格で売却することができました。最初の査定で諦めなくて良かったです。ありがとうございました。

PDFで見る
他の事例を見る

 

隣地所有者との調整で実現した未接道地の売却

優良化事例

  • 不動産売買の仲介

隣地所有者との調整で実現した未接道地の売却

  • 住所：　東京都大田区
  • 面積：　250㎡
  • 用途：　住宅地

ご相談内容

好立地で広さもあるのに、間口が1.8mで再建築不可。土地の売却が難しく困っています

  • 接道条件を満たしておらず、建物の建替えができない土地（再建築不可）
  • 売却が難しく、売れても相場の3割以下の査定

結果

隣地の土地の一部を購入して接道条件（４ｍ）を満たす土地とし、売却に成功

  • 隣地の一部取得で、接道条件を満たし、建築可能の土地に
  • 資産価値がアップし想定金額以上で売却

解決までのプロセス

現状分析と課題の発見

  • 80坪もある土地だが間口が1.8ｍしかなく、再建築不可のため活用・売却ができない
  • 業者に売ると、相場の1/３以下の安値
  • 接道間口を広げるためには、隣地購入が必要だが、古い建物があり道路を作るためには建替えが必要

提案内容

隣地の土地を等価交換で取得し、４Mの道路を新設。3区画の宅地として分譲

今回は収益の最大化を目指し、隣地から2.2M幅の土地を取得する難易度の高い提案に挑戦。
隣地を取得できれば旗竿部分と合わせて4M幅の道路が確保でき、3区画の分譲地として分譲可能になる。
また、隣地所有者の古い建物の建て替えまで可能な資金を出すことで、隣地所有者から協力を得られるようにする。

結果（詳細）

資産価値が1.2億円以上アップし、希望以上の価格で売却が実現

隣地との交渉には時間を要したが、結果的に提示した条件での等価交換で土地を取得。 自治体に申告し４ｍ道路を新設後、３区画の宅地として造成、分譲。 立地の良さもあり高値での売が実現。

  • 投資金額 約2,400万円（3世帯家族用3階建住宅）
    約600万円 （道路新設工事）
  • 資産価値 1億2,000万円のアップ

Before

After

80坪もある土地なのに、再建築不可で売却も難しく困っていました。以前からお世話になっている市萬さんに相談したところ、プロならではの手腕で問題を解決していただき、当初の想定より大幅に高い値段で売却できました。本当に感謝しています。

PDFで見る
他の事例を見る

 

開発による土地の資産価値アップ

優良化事例

  • 不動産売買の仲介

開発による土地の資産価値アップ

  • 住所：　神奈川県大和市
  • 面積：　1300坪
  • 用途：　山林　→　住宅地

ご相談内容

雑木林となっている広大地。再建築不可ですが、なにか活用方法はありませんか？

  • 四方を他人の所有地に囲まれた、接道のない広大な敷地（再建築不可）
  • このままでは活用方法がない。何か収益化できる方法はないだろうか

結果

隣地2軒を等価交換で取得し、造成可能な土地として開発

  • 隣地取得で、接道条件を満たし、建築可能な土地に

解決までのプロセス

現状分析と課題の発見

  • 長年、雑木林のままで放置されていた土地
  • 公道に面していない奥まった土地で、建物が建てられない
  • 相続の問題も解決したい

提案内容

隣地の戸建て2軒と敷地を等価交換。造成可能な土地として一帯を開発

  • 隣地の戸建て2軒を等価交換で入手することで、接道し開発可能な土地となる
  • 隣地２軒とは、開発地域内の新築の戸建てと等価交換
  • 他とは差別化されたプランで宅地分譲を行う
    （曲線を生かした区割り、中心に公園を配置、アプローチに門柱を設置）

建築前募集のメリット

オーナーのメリット

  • 公道に接するようになり、広大な遊休地が宅地開発できるようになる
  • 等価交換のため取得コストがかからない

隣地の持ち主のメリット

  • 開発区域内に住める
  • 土地の価値で等価交換するので、新築の建物分だけ資産価値が増える

結果（詳細）

放置されていた広大地が、人気の新興住宅地へ。大幅資産価値アップ！

  • 投資金額 1億1,000万円 (造成工事費・戸建建築費2軒分)
  • 資産価値 4億5,000万円のアップ
  • 子供たちへの分割がしやすい

Before

After

長年放置していた再建築不可の土地。市萬さんのおかげで隣地を取得して接道条件を満たし、新たな住宅地として生まれ変わりました。周辺相場より高く分譲でき、そのお金で残した土地に賃貸住宅を建築。家賃を得ながら保有し、いずれは子供たちに残したいと考えています。

PDFで見る
他の事例を見る

 

地域活性化と保有不動産全体の価値アップをはかる土地活用

優良化事例

  • 不動産有効活用

地域活性化と保有不動産全体の価値アップをはかる土地活用

  • 住所：　東京都世田谷区
  • 面積：　約100㎡
  • 用途：　資材置場　→　店舗+住宅

ご相談内容

相続税対策のため、現在資材置場となっている土地を有効活用したい

  • 商店街沿いの立地
  • 周囲にも所有地があるので、街全体の価値が上がる計画にしたい

結果

街の活性化につながるパン屋さんの誘致に成功

  • 街になかったパン屋さんを誘致し、街に活気
  • 木造平屋造による建築費コストダウンにより、賃料利回り12％を実現

解決までのプロセス

現状分析と課題の発見

  • 商店街沿いだが、物件の手前で人の流れが途切れる
  • RC・鉄骨造は建築費が高く、収支が合わない
  • 地域に貢献できる建物にしたい

街の活性化を軸に、土地の有効活用を考える

建物建築前に募集を開始したところ、病院、保育園など様々な業種の申し込みの他、喫茶店などの小規模な店舗への需要もあることが判明。

採算性を考え建物をプランニング

新築の場合、可能な限り大きな建物を建てることが多いが、建築費が高いため収支を考慮した大きさにした。

街全体の資産価値アップにつながる計画を検討

オーナーは今回の活用予定地に隣接した土地を保有。今後段階的に計画を進め、一帯の土地として資産価値アップにつなげていけるようプラニングを考えた。

提案内容

１階建店舗で建築前募集を行い、店舗にあった建物を建築することを提案

  • 商店街に面する土地の階別店舗坪賃料を調査した結果、1階建て店舗が最も採算が良い
  • 建築前募集を行い、店舗にあった建物を建築
  • 地域の活性化につながるようなテナントを選択する

結果（詳細）

テナントとして入ったパン屋が人気となり、商店街の活性化に繋がる

「街に貢献し、地域活性化につながるお店を入れたい」というオーナーの意向もあり、 最終的にこれまで商店街になかったパン屋さんが出店。 建築費に対する賃料利回り12%を実現。

Before

After

商店街沿いにある土地。どの様な業種が良いかわからず、建築前募集を行うことになりました。複数のお問い合わせをいただいた中から、地域になかった「パン屋さん」を選択。今では毎日多くのお客様が訪れる、人気のお店です。地域に賑わいが生まれて、オーナーとしても嬉しく思っています。

PDFで見る
他の事例を見る

 

資産組み換えによる相続税対策

優良化事例

  • 相続対策

資産組み換えによる相続税対策

  • 住所：　東京都大田区
  • 面積：　3000㎡
  • 用途：　駐車場　→　賃貸マンション　借地権の底地　→　現金化

ご相談内容

キャッシュフローが悪く、相続税の支払いが不安です

  • 相続税の支払いが不安
  • 借地権の底地を複数保有しているが、収益力が低い

結果

資産組み換えで相続税対策とキャッシュフローの改善を実現

  • 相続税軽減額2,600万円
  • 収益　マイナス200万円/年　→　プラス2,000万円/年

解決までのプロセス

現状分析と課題の発見

  • 多くの不動産を保有、借地権の底地が多い
  • 借地は地代が低く、キャッシュフローが悪い
  • このままでは相続の際にどうなるのか心配なので、一度整理しておきたい
  • 所有不動産（底地、駐車場、倉庫）の管理に手間がかかっている

資産の棚卸しを実施

多くの不動産を所有している地主なので、全ての不動産の基礎情報を整理して「現状維持・売却する・有効活用するもの」に分類。

棚卸表を作成し、全ての不動産の利益率（ROA）を確認

相続税額の把握と収支計算

相続時にかかる相続税額をシミュレーション。 資産組換え後のキャッシュフローも試算し、最も有利なプランを数字ベースで把握した。

収支シュミレーションで資産組み換え後のキャッシュフローを確認

結果（詳細）

底地の売却と収益物件の建築で、相続税対策をしながらキャッシュフロー改善

  • 借地人に底地を売却して現金化
  • 売却した現金を頭金に、駐車場にしていた土地に収益物件（マンション）を建築
  • 収益物件は徹底的な市場調査をもとに計画・設計し、人気物件に
  • 相続税軽減額 2600万円
  • キャッシュフロー改善
    マイナス200万円/年 ⇒ プラス2000万円/年

Before

After

複数ある所有物件のうち、借地と駐車場は収益性が低いのに固定資産税評価が高く、相続税が心配でした。市萬さんに相談した結果、底地の売却から駐車場に収益物件を建てるところまで、一貫してプランをお任せでき、相続税対策と収益性の改善が同時に実現しました。

PDFで見る
他の事例を見る

 

あらゆる選択肢からキャッシュフロー重視の土地活用を選択

優良化事例

  • 不動産有効活用

あらゆる選択肢からキャッシュフロー重視の土地活用を選択

  • 住所：　神奈川県横浜市
  • 面積：　100㎡
  • 用途：　住宅用地　→　店舗用地

ご相談内容

商業地の小規模な土地（100㎡）で、一番収益が見込める建物は？

  • 土地面積は約100㎡と小規模で、メインの通りからは1本横道に入った立地
  • 最大面積になるプラン（5階建）を立てたいが、収支が良くない
  • どのような建物を建てれば収益が最大化するのか、プロの意見を聞きたい

結果

二階建て一棟貸しの建築前募集で、歯科医院の入居が実現

  • 採算性が良い二階建ての建物の一棟貸しプランで建築前にテナント募集
  • 一番条件の良かった歯科医院と契約

解決までのプロセス

現状分析と課題の発見

  • 土地面積は約100㎡と小規模
  • メインの通りからは1本横道に入った立地
  • 最大延床面積になるプラン（5階建、1F店舗、２〜５階は住居）では、収支が良くない
  • 隣地も所有地なので、将来は一括活用も視野に入れている
  • 更地のままでは相続税が高い

活用方法の収支を7パターンで試算

最大5階建てまで建築可能な土地だが、建築費と想定家賃を考慮すると収支は良くない。新たに7パターンの活用を検討し収支をシミュレーション、収益が最大化できる建物案を探る。

検討した活用案

  • 5階建て賃貸住宅
  • 3階建て賃貸住宅
  • 2階建て木造アパート
  • 2階建て1棟貸し
  • 貸戸建を建築
  • 1階建て店舗
  • 駐車場

提案内容

最も収益率の良い2階建て・一棟貸しを提案、建築前募集でテナントを募る

メリット

  • 建築前にテナント募集を行い、需要を見極めてテナントに合った建物を建築
  • 将来を考え様々な用途のテナントが利用できる仕様に
  • 配管等は建物の外側に配置しメンテナンスを容易に

結果（詳細）

建築前に想定以上の賃料で、歯科医院との賃貸借契約を締結

  • 建物に対する賃料利回り　16％
  • 相続税軽減額　約450万円
  • 共用部がないため、建物管理費が不要

Before

After

建物プランで悩んでいましたが、7パターンの建物シミュレーションで「2階建て一棟貸し」が最適だと納得できました。建築前募集で好条件のテナントが決まり、管理やメンテナンス面まで考慮した無駄のない建物が完成。収益面でも16%と想定以上で文句なしです。総合的な判断ができるコンサルタントに相談して本当に良かったです。

PDFで見る
他の事例を見る