採用情報

優良化事例のカテゴリー: 権利調整

隣地所有者との調整で実現した未接道地の売却

優良化事例

  • 不動産売買の仲介

隣地所有者との調整で実現した未接道地の売却

  • 住所：　東京都大田区
  • 面積：　250㎡
  • 用途：　住宅地

ご相談内容

好立地で広さもあるのに、間口が1.8mで再建築不可。土地の売却が難しく困っています

  • 接道条件を満たしておらず、建物の建替えができない土地（再建築不可）
  • 売却が難しく、売れても相場の3割以下の査定

結果

隣地の土地の一部を購入して接道条件（４ｍ）を満たす土地とし、売却に成功

  • 隣地の一部取得で、接道条件を満たし、建築可能の土地に
  • 資産価値がアップし想定金額以上で売却

解決までのプロセス

現状分析と課題の発見

  • 80坪もある土地だが間口が1.8ｍしかなく、再建築不可のため活用・売却ができない
  • 業者に売ると、相場の1/３以下の安値
  • 接道間口を広げるためには、隣地購入が必要だが、古い建物があり道路を作るためには建替えが必要

提案内容

隣地の土地を等価交換で取得し、４Mの道路を新設。3区画の宅地として分譲

今回は収益の最大化を目指し、隣地から2.2M幅の土地を取得する難易度の高い提案に挑戦。
隣地を取得できれば旗竿部分と合わせて4M幅の道路が確保でき、3区画の分譲地として分譲可能になる。
また、隣地所有者の古い建物の建て替えまで可能な資金を出すことで、隣地所有者から協力を得られるようにする。

結果（詳細）

資産価値が1.2億円以上アップし、希望以上の価格で売却が実現

隣地との交渉には時間を要したが、結果的に提示した条件での等価交換で土地を取得。 自治体に申告し４ｍ道路を新設後、３区画の宅地として造成、分譲。 立地の良さもあり高値での売が実現。

  • 投資金額 約2,400万円（3世帯家族用3階建住宅）
    約600万円 （道路新設工事）
  • 資産価値 1億2,000万円のアップ

Before

After

80坪もある土地なのに、再建築不可で売却も難しく困っていました。以前からお世話になっている市萬さんに相談したところ、プロならではの手腕で問題を解決していただき、当初の想定より大幅に高い値段で売却できました。本当に感謝しています。

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底地と借地を交換して、双方が所有権に

優良化事例

  • 貸宅地整理
  • 権利調整

底地と借地を交換して、双方が所有権に

  • 住所：　東京都大田区
  • 面積：　190㎡
  • 用途：　底地　⇒　貸戸建

ご相談内容

相続を考え、トラブルの多い借地権を解消し、所有権にしておきたい

  • 先祖伝来の土地なので、売りたくない
  • 自分の代でトラブルの多い借地権を解消し、所有権にしたい

結果

底地と借地を等価交換で所有権に

  • 地主と借地人、双方とも資金負担なく所有権化することができた

解決までのプロセス

現状分析と課題の発見

  • 代々の地主で多くの底地を所有
  • 底地は収益性が低い
  • 古くからの借地人とのトラブルが多く、子供には底地を相続させたくない
  • 先祖伝来の土地なので、底地の売却は考えていない

借地人と面談し、意向を確認

地主からの相談を受け、当社が代理人として借地人と面談したところ、借地人は「古くなった建物を建て替えてこのまま住み続けたい」という意向。しかし、建替承諾料や更新料の負担が不安。

提案内容

底地と借地の等価交換を提案

底地と借地を等価交換することを、地主、借地人、双方に提案（借地権割合が50％、50%の地域）。双方とも面積は半分になるが、コストをかけずに所有権にすることが可能。

地主のメリット

  • 所有権化によって、土地活用が可能に
  • 利回りを大幅にアップさせる有効活用も可能

借地人のメリット

  • 所有権化によって、建替えの承諾料や更新料が不要に
  • 資産価値が上がり、売却がしやすくなる

結果（詳細）

底地と借地の交換で、双方とも負担なく所有権化を実現

  • 借地190㎡、底地と借地を交換することで、地主と借地人はそれぞれ95㎡の完全な所有権の土地を取得
  • 地主は、等価交換後の土地に貸戸建を建築し、有効活用
    底地の利回り　約2.6％
    貸戸建の利回り　約12％
  • 借地人は、所有権になった土地を担保に、建替費用の融資を受け、建て替えを実施

Before

After

借地（底地）を所有権にするためには、借地権を買取るしかないと思っていましたが、市萬さんから「等価交換」という方法を教えていただき、費用負担なしに所有権にできました。面積は半分になりましたが、貸戸建てを建てて収益も大幅にアップしました。

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借地境界の整理・接道確認のための測量と契約内容の調整

優良化事例

  • 貸宅地整理
  • 権利調整

借地境界の整理・接道確認のための測量と契約内容の調整

  • 住所：　東京都足立区
  • 面積：　約2,000㎡
  • 用途：　住宅地

ご相談内容

昔から貸している借地の問題を解決できますか？

  • 昔からの一筆の底地上に、10数名の借地人がおり境界が未確定
  • 更新料不払い、地代不払い、相続人不明等の問題が山積み

結果

底地の整理と管理、借地人との交渉を一括で委託。ストレスなく効率的に問題が解決

  • 測量を実施し、借地の境界や面積、契約内容を明確に
  • 地主の代わりに代理人（当社）が交渉し、借地人とのトラブルを解決

解決までのプロセス

現状分析と課題の発見

  • 一筆の借地に、10数人の借地人が済んでいるが、境界が未確定
  • 底地を一部売却して借り入れの返済に充てたいが、境界が曖昧で売却が難しい
  • 売却や買取価格の基本的な基準が決まっておらず、話が進めにくい
  • 更新料不払い、地代不払い、相続人不明等の問題がある
  • 関係性が悪化している借地人がいる

提案内容

底地の整理と管理を当社が一括で受託することで、ストレスなく問題が解決

  • 底地の管理を一括で受託し、当社が貸主の代理人となり問題のある借地人と交渉。問題解決を図る
  • 今後の借地売却を見据え、全ての借地境の測量を実施
  • 接道確認と契約内容の調整を行う
  • 買取・売却の際の価格や更新料、承諾料などの基準となる参考価格一覧を作成
  • 底地購入の見込みのある借地人には、融資の紹介など資金面でもサポート

地主のメリット

  • 借地の境界や契約内容を明確にでき、今後の運営がしやすくなる
  • 底地の売却や買取、更新料や地代などの価格基準表を作成、話が進めやすくなる
  • 代理人が間に入ることで、借地人と直接やりとりせずにすむ

借地人のメリット

  • 曖昧な契約が明文化され、借地権が明確になる
  • 底地の買取や借地権の売却を検討する際の、価格の目安がわかる
  • 底地購入の際には、融資が利用できる
  • 地主には直接言いにくいが、代理人が入ることで交渉しやすくなる

結果（詳細）

境界や契約内容が明確になり底地売却も実現

  • 借地の測量、境界確定や契約内容の確認や調整を実施。これまで曖昧になっていた問題が明確になる。
  • 測量の結果、一部借地では面積が増え、地代が増加。
  • 買取・売却・更新・各種承諾料の参考価格一覧を作成。今後の買取・売却や運営がスムーズに。
  • 地主と借地人の間に管理会社（代理人）が入ることで、これまでのトラブル解決に向けた交渉や、底地売却も実現。

Before

After

親から引き継いだ公図では１筆となっている複数の借地で、境界や契約も曖昧なまま、何から手を付ければ良いのかわからない状態でした。今回借地の整理と管理を一括でお任せできたことで、測量や文筆後の登記、価格基準表の作成といった事務的な作業から、借地人との交渉までお願いでき、本当に助かりました。

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競争方式による、好条件での底地売却

優良化事例

  • 貸宅地整理
  • 権利調整

競争方式による、好条件での底地売却

  • 住所：　東京都大田区
  • 面積：　1500㎡
  • 用途：　底地　→　住宅地

ご相談内容

底地をなるべく高く、早く売却できる方法はありますか？

  • 複数所有する底地を借地人に売却したい（対象借地人は30名）
  • 過去に売却の打診をしたが、タイミングや価格面で条件が合わず、話がまとまらなかった

結果

競争方式での底地売却を告知し、好条件での底地売却（貸し宅地整理）に成功

  • 期限と人数を区切ったことで、競争意識が生まれ複数の借地人が購入を希望
  • 提示価格が高い順に売却する競争方式で、想定以上の価格で複数の底地を売却できた

解決までのプロセス

現状分析と課題の発見

  • 底地の所有者が30人と多く、煩雑
  • 境界が曖昧で測量が必要な底地がある
  • 借地契約書が整理されていない
  • 以前売却を打診した際に、「今は必要ない」と断られたり、極端に安い価格を提示される等したため交渉がまとまらなかった

底地の境界や契約書を整理し、売却の下準備を進めた

複数の借地人に対してスムーズに売却交渉を行うため、底地の境界や契約書を整理し、事前に下準備を進めた。

  • 所有物件を整理し、売却したい底地のリストを作成
  • 借地権の契約書や内容を確認
  • 測量を実施し、境界を確定
  • 金融機関などに評価額を確認（借地人が購入資金として融資を受けられるか打診）

提案内容

借地人同士を競わせる「競争方式」の導入でスムーズに底地売却

「借地権者30人のうち、先着10名に好条件で売却する」と借地人に告知。価格は借地人側に購入希望価格を提示してもらい、高い順に売却する「競争方式」を導入。

  • 人数と期限を切ることで、借地人に「今しかない」と思っていただくことがポイント。
  • 「他の人より安い価格だと買えないかも」という競争原理が働くため、より高い価格での売却が期待できる。

地主のメリット

  • 早く、高く売ることができる
  • 専門家が仲介に入ることにより、事務的に手続きを進められる
  • 曖昧になっていた所有物件の測量や契約内容の確認ができ、底地の整理ができる

借地人のメリット

  • 底地を購入することで借地から所有権になり、資産価値が上がる
  • 地代や更新料の支払いがなくなる
  • 専門家が仲介に入ることにより、融資の相談などがスムーズ

着外の借地人にも柔軟に対応

先着順に間に合わなかった借地人に、希望があれば売却する旨を伝え、希望額、時期、資金調達方法など、相手の要望と状況を確認。
場合によっては、借地権の買取りや等価交換など、他の方法を提示することで、借地権の解消につながる場合がある。

結果（詳細）

好条件で複数の底地売却に成功

複数名から購入希望があり、提示額の高い借地人から選んで底地の売買契約を締結。想定価格以上での売却に成功。

借地人に底地売却をもちかけても話が進まず困っていましたが、ご提案いただいた先着順で購入希望者を募ったところ、複数の申し込みがありました。これまでは資金面の問題で話が流れるケースもあったのですが、今回は融資の紹介までしていただいたので、無事に底地売却が実現しました。

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借地権を所有権化して、貸戸建に

優良化事例

  • 貸宅地整理
  • 権利調整

借地権を所有権化して、貸戸建に

  • 住所：　東京都世田谷区
  • 面積：　約100㎡
  • 用途：　借地権　→　貸戸建

ご相談内容

「借地（底地）」の借地権を買取り、所有権にできないでしょうか？

  • 厄介な底地。相続する子供に苦労をかけたくない
  • できれば借地権を買い取りたいが、借地人が買取交渉に応じてくれない

結果

地主が賃借人から借地権と建物を買取り、貸戸建として、改めて借地人と賃貸借契約を締結

  • 土地・建物は地主の所有権となり、借地人は賃借人として住み続けることができた。

解決までのプロセス

現状分析と課題の発見

地主

  • 地代は低いのに相続税評価額は高い
  • 将来、子供に底地を引き継ぐのは不安
  • 借地人に相続が発生すると、誰が相続人になるか分からず不安
  • できれば借地権を買い取りたいが、借地人が買取交渉に応じてくれない

借地人

  • 住み慣れた自宅で暮らし続けたい
  • 年齢的に引っ越しは負担が大きい
  • 更新料の支払いが不安
  • 年齢を考えると、更新して20年も底地を借り続ける必要はない

「借地権」を借地人から買い取り、所有権にしておきたい

ご相談者様は代々の地主。複数の底地をお持ちだが、地代が少ない上に相続税評価額は高いという問題や、将来、相続で誰が相続人になるかわからないという不安を抱えていた。 「子供に借地を引き継がせるのは心配なので、できれば借地権を買い戻したい」とお考えだが、借地人に話をしたところ、断られてしまった。

借地人に、借地権売却についての意向を確認

当社が代理人として借地人に聞き取りを実施。借地人は「ここに住み続けたい」という意向が強いものの、間もなく借地の更新時期を迎えるにあたり、更新料の支払いに不安を感じていた。また、年齢を考えると「今後20年も借り続ける必要はない」とのお考え。

提案内容

借地権買取り＆リースバックプランを提案

  • 地主が借地権付建物を買取り、借地人はその建物を賃借
  • プラン実現の流れ
  • ①借地権の売買契約を締結（地主が借地人から借地権付建物を購入）
  • ② 元借地人と、建物の定期賃貸借契約を締結
  • ③建物修繕や維持管理は家主（地主）が行うこととする
  • ④以降、元借地人は「借家人」として賃料を大家（元地主）に支払う。地主は「大家」として、建物の修繕や維持管理を行う。

地主のメリット

  • 借地権の解消により、所有権として子供に安心して引き継げる
  • 相続税の評価減（貸家建付地）を受けられる

借地人のメリット

  • 更新料支払いの負担がなくなる
  • 住み慣れた自宅に住み続けられる
  • 売却によりまとまった資金が手に入る
  • 建物修繕や維持管理の負担がなくなる

結果（詳細）

双方が合意し、借地権を所有権に

提案の結果、地主・借地人、双方にご了承いただき、契約を締結。土地・建物は地主の所有権となり、賃貸戸建てとしてこれまでの借地人に賃貸。借地人は、これまで通り同じ家に住み続けられる上、借地・建物売却によりまとまったお金が入る。また、今後の地代や更新料・承諾料・固定資産税（建物）の負担や建物の維持管理費用が不要に。特に借地人がご高齢で、更新時期が近い場合に有効な手法だといえる。

これまで借地人が借地権の買取り交渉に応じないのは金額の問題だと思っていましたが、「住み続けたい」という愛着が一番の要因だったことに気づかされました。その想いを尊重する「リースバック」という手法をご提案いただいたことで、すんなり交渉がまとまりました。表面上は今までと同じですが、底地権から所有権になったことで相続税評価額も大幅に下がるので、安心しました。

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