広大地（1600㎡超）を借入金ゼロで有効活用

優良化事例

不動産有効活用

広大地（1600㎡超）を借入金ゼロで有効活用

住所：　神奈川県川崎市
面積：　1600㎡超
用途：　事業用地（資材置場）　→　事業用地（老健施設用地）

ご相談内容

資材置き場にしている広大な土地。借入せず収益性をUPする方法はありますか？

一部でも土地の売却はしたくない
借入はしたくない

結果

定期借地契約を結び、老健施設用地として土地を賃貸

期限がくれば更地で返却され、土地貸しのため建築費用も不要

解決までのプロセス

現状分析と課題の発見

1600㎡超えの土地を所有
今までにも多くの不動産会社から土地活用の提案をうけたが、決めかねて放置
現在は資材置き場として活用しているが、もっと収益性を上げたい
借金はしたくない
他の保有資産とのバランスを考えた活用をしたい
売却はしたくない

あらゆる活用方法を検討

オーナーの条件を満たせる広大な土地の活用法について、売却・土地賃貸・住宅建設・賃貸住宅建設など、様々な角度から広範囲に方向性を探る（20パターン）

提案内容

50年の定期借地契約で、老健施設用地としての活用を提案

メリット

定期借地なので期限がくれば更地で返却される
土地貸しなので建築コストがかからない
綺麗な建物が建つと隣接している土地の価値も上がる
相続税対策となる

結果（詳細）

50年の定期借地契約で、大きな老健施設の誘致に成功。地域活性化につながり、住民にも喜ばれている。

相続税評価額約3.5億円　⇒　約2.8億円に
キャッシュフロー　年間約900万円増

Before

After

老健施設の誘致により、収益がアップしただけではなく地域貢献にもつながり、とても喜んでいます。定期借地での土地貸しの場合、建物建築費の負担もなく、期限が来れば更地で戻ってくるので安心して貸すことができました。

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底地と借地を交換して、双方が所有権に

優良化事例

貸宅地整理
権利調整

底地と借地を交換して、双方が所有権に

住所：　東京都大田区
面積：　190㎡
用途：　底地　⇒　貸戸建

ご相談内容

相続を考え、トラブルの多い借地権を解消し、所有権にしておきたい

先祖伝来の土地なので、売りたくない
自分の代でトラブルの多い借地権を解消し、所有権にしたい

結果

底地と借地を等価交換で所有権に

地主と借地人、双方とも資金負担なく所有権化することができた

解決までのプロセス

現状分析と課題の発見

代々の地主で多くの底地を所有
底地は収益性が低い
古くからの借地人とのトラブルが多く、子供には底地を相続させたくない
先祖伝来の土地なので、底地の売却は考えていない

借地人と面談し、意向を確認

地主からの相談を受け、当社が代理人として借地人と面談したところ、借地人は「古くなった建物を建て替えてこのまま住み続けたい」という意向。しかし、建替承諾料や更新料の負担が不安。

提案内容

底地と借地の等価交換を提案

底地と借地を等価交換することを、地主、借地人、双方に提案（借地権割合が50％、50%の地域）。双方とも面積は半分になるが、コストをかけずに所有権にすることが可能。

地主のメリット

所有権化によって、土地活用が可能に
利回りを大幅にアップさせる有効活用も可能

借地人のメリット

所有権化によって、建替えの承諾料や更新料が不要に
資産価値が上がり、売却がしやすくなる

結果（詳細）

底地と借地の交換で、双方とも負担なく所有権化を実現

借地190㎡、底地と借地を交換することで、地主と借地人はそれぞれ95㎡の完全な所有権の土地を取得
地主は、等価交換後の土地に貸戸建を建築し、有効活用
底地の利回り　約2.6％
貸戸建の利回り　約12％
借地人は、所有権になった土地を担保に、建替費用の融資を受け、建て替えを実施

Before

After

借地（底地）を所有権にするためには、借地権を買取るしかないと思っていましたが、市萬さんから「等価交換」という方法を教えていただき、費用負担なしに所有権にできました。面積は半分になりましたが、貸戸建てを建てて収益も大幅にアップしました。

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借地境界の整理・接道確認のための測量と契約内容の調整

優良化事例

貸宅地整理
権利調整

借地境界の整理・接道確認のための測量と契約内容の調整

住所：　東京都足立区
面積：　約2,000㎡
用途：　住宅地

ご相談内容

昔から貸している借地の問題を解決できますか？

昔からの一筆の底地上に、10数名の借地人がおり境界が未確定
更新料不払い、地代不払い、相続人不明等の問題が山積み

結果

底地の整理と管理、借地人との交渉を一括で委託。ストレスなく効率的に問題が解決

測量を実施し、借地の境界や面積、契約内容を明確に
地主の代わりに代理人（当社）が交渉し、借地人とのトラブルを解決

解決までのプロセス

現状分析と課題の発見

一筆の借地に、10数人の借地人が済んでいるが、境界が未確定
底地を一部売却して借り入れの返済に充てたいが、境界が曖昧で売却が難しい
売却や買取価格の基本的な基準が決まっておらず、話が進めにくい
更新料不払い、地代不払い、相続人不明等の問題がある
関係性が悪化している借地人がいる

提案内容

底地の整理と管理を当社が一括で受託することで、ストレスなく問題が解決

底地の管理を一括で受託し、当社が貸主の代理人となり問題のある借地人と交渉。問題解決を図る
今後の借地売却を見据え、全ての借地境の測量を実施
接道確認と契約内容の調整を行う
買取・売却の際の価格や更新料、承諾料などの基準となる参考価格一覧を作成
底地購入の見込みのある借地人には、融資の紹介など資金面でもサポート

地主のメリット

借地の境界や契約内容を明確にでき、今後の運営がしやすくなる
底地の売却や買取、更新料や地代などの価格基準表を作成、話が進めやすくなる
代理人が間に入ることで、借地人と直接やりとりせずにすむ

借地人のメリット

曖昧な契約が明文化され、借地権が明確になる
底地の買取や借地権の売却を検討する際の、価格の目安がわかる
底地購入の際には、融資が利用できる
地主には直接言いにくいが、代理人が入ることで交渉しやすくなる

結果（詳細）

境界や契約内容が明確になり底地売却も実現

借地の測量、境界確定や契約内容の確認や調整を実施。これまで曖昧になっていた問題が明確になる。
測量の結果、一部借地では面積が増え、地代が増加。
買取・売却・更新・各種承諾料の参考価格一覧を作成。今後の買取・売却や運営がスムーズに。
地主と借地人の間に管理会社（代理人）が入ることで、これまでのトラブル解決に向けた交渉や、底地売却も実現。

Before

After

親から引き継いだ公図では１筆となっている複数の借地で、境界や契約も曖昧なまま、何から手を付ければ良いのかわからない状態でした。今回借地の整理と管理を一括でお任せできたことで、測量や文筆後の登記、価格基準表の作成といった事務的な作業から、借地人との交渉までお願いでき、本当に助かりました。

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競争方式による、好条件での底地売却

優良化事例

貸宅地整理
権利調整

競争方式による、好条件での底地売却

住所：　東京都大田区
面積：　1500㎡
用途：　底地　→　住宅地

ご相談内容

底地をなるべく高く、早く売却できる方法はありますか？

複数所有する底地を借地人に売却したい（対象借地人は30名）
過去に売却の打診をしたが、タイミングや価格面で条件が合わず、話がまとまらなかった

結果

競争方式での底地売却を告知し、好条件での底地売却（貸し宅地整理）に成功

期限と人数を区切ったことで、競争意識が生まれ複数の借地人が購入を希望
提示価格が高い順に売却する競争方式で、想定以上の価格で複数の底地を売却できた

解決までのプロセス

現状分析と課題の発見

底地の所有者が30人と多く、煩雑
境界が曖昧で測量が必要な底地がある
借地契約書が整理されていない
以前売却を打診した際に、「今は必要ない」と断られたり、極端に安い価格を提示される等したため交渉がまとまらなかった

底地の境界や契約書を整理し、売却の下準備を進めた

複数の借地人に対してスムーズに売却交渉を行うため、底地の境界や契約書を整理し、事前に下準備を進めた。

所有物件を整理し、売却したい底地のリストを作成
借地権の契約書や内容を確認
測量を実施し、境界を確定
金融機関などに評価額を確認（借地人が購入資金として融資を受けられるか打診）

提案内容

借地人同士を競わせる「競争方式」の導入でスムーズに底地売却

「借地権者30人のうち、先着10名に好条件で売却する」と借地人に告知。価格は借地人側に購入希望価格を提示してもらい、高い順に売却する「競争方式」を導入。

人数と期限を切ることで、借地人に「今しかない」と思っていただくことがポイント。

「他の人より安い価格だと買えないかも」という競争原理が働くため、より高い価格での売却が期待できる。

地主のメリット

早く、高く売ることができる
専門家が仲介に入ることにより、事務的に手続きを進められる
曖昧になっていた所有物件の測量や契約内容の確認ができ、底地の整理ができる

借地人のメリット

底地を購入することで借地から所有権になり、資産価値が上がる
地代や更新料の支払いがなくなる
専門家が仲介に入ることにより、融資の相談などがスムーズ

着外の借地人にも柔軟に対応

先着順に間に合わなかった借地人に、希望があれば売却する旨を伝え、希望額、時期、資金調達方法など、相手の要望と状況を確認。
場合によっては、借地権の買取りや等価交換など、他の方法を提示することで、借地権の解消につながる場合がある。

結果（詳細）

好条件で複数の底地売却に成功

複数名から購入希望があり、提示額の高い借地人から選んで底地の売買契約を締結。想定価格以上での売却に成功。

借地人に底地売却をもちかけても話が進まず困っていましたが、ご提案いただいた先着順で購入希望者を募ったところ、複数の申し込みがありました。これまでは資金面の問題で話が流れるケースもあったのですが、今回は融資の紹介までしていただいたので、無事に底地売却が実現しました。

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借地権を所有権化して、貸戸建に

優良化事例

貸宅地整理
権利調整

借地権を所有権化して、貸戸建に

住所：　東京都世田谷区
面積：　約100㎡
用途：　借地権　→　貸戸建

ご相談内容

「借地（底地）」の借地権を買取り、所有権にできないでしょうか？

厄介な底地。相続する子供に苦労をかけたくない
できれば借地権を買い取りたいが、借地人が買取交渉に応じてくれない

結果

地主が賃借人から借地権と建物を買取り、貸戸建として、改めて借地人と賃貸借契約を締結

土地・建物は地主の所有権となり、借地人は賃借人として住み続けることができた。

解決までのプロセス

現状分析と課題の発見

地主

地代は低いのに相続税評価額は高い
将来、子供に底地を引き継ぐのは不安
借地人に相続が発生すると、誰が相続人になるか分からず不安
できれば借地権を買い取りたいが、借地人が買取交渉に応じてくれない

借地人

住み慣れた自宅で暮らし続けたい
年齢的に引っ越しは負担が大きい
更新料の支払いが不安
年齢を考えると、更新して20年も底地を借り続ける必要はない

「借地権」を借地人から買い取り、所有権にしておきたい

ご相談者様は代々の地主。複数の底地をお持ちだが、地代が少ない上に相続税評価額は高いという問題や、将来、相続で誰が相続人になるかわからないという不安を抱えていた。「子供に借地を引き継がせるのは心配なので、できれば借地権を買い戻したい」とお考えだが、借地人に話をしたところ、断られてしまった。

借地人に、借地権売却についての意向を確認

当社が代理人として借地人に聞き取りを実施。借地人は「ここに住み続けたい」という意向が強いものの、間もなく借地の更新時期を迎えるにあたり、更新料の支払いに不安を感じていた。また、年齢を考えると「今後20年も借り続ける必要はない」とのお考え。

提案内容

借地権買取り＆リースバックプランを提案

地主が借地権付建物を買取り、借地人はその建物を賃借

プラン実現の流れ

①借地権の売買契約を締結（地主が借地人から借地権付建物を購入）
② 元借地人と、建物の定期賃貸借契約を締結
③建物修繕や維持管理は家主（地主）が行うこととする
④以降、元借地人は「借家人」として賃料を大家（元地主）に支払う。地主は「大家」として、建物の修繕や維持管理を行う。

地主のメリット

借地権の解消により、所有権として子供に安心して引き継げる
相続税の評価減（貸家建付地）を受けられる

借地人のメリット

更新料支払いの負担がなくなる
住み慣れた自宅に住み続けられる
売却によりまとまった資金が手に入る
建物修繕や維持管理の負担がなくなる

結果（詳細）

双方が合意し、借地権を所有権に

提案の結果、地主・借地人、双方にご了承いただき、契約を締結。土地・建物は地主の所有権となり、賃貸戸建てとしてこれまでの借地人に賃貸。借地人は、これまで通り同じ家に住み続けられる上、借地・建物売却によりまとまったお金が入る。また、今後の地代や更新料・承諾料・固定資産税（建物）の負担や建物の維持管理費用が不要に。特に借地人がご高齢で、更新時期が近い場合に有効な手法だといえる。

これまで借地人が借地権の買取り交渉に応じないのは金額の問題だと思っていましたが、「住み続けたい」という愛着が一番の要因だったことに気づかされました。その想いを尊重する「リースバック」という手法をご提案いただいたことで、すんなり交渉がまとまりました。表面上は今までと同じですが、底地権から所有権になったことで相続税評価額も大幅に下がるので、安心しました。

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物件売却と税理士との連携による相続税対策

優良化事例

相続税対策
資産整理

物件売却と税理士との連携による相続税対策

住所：　東京都町田市
面積：　土地合計4,500㎡

ご相談内容

相続で発覚した多額の相続財産。今からできる相続税対策はありますか？

相続税対策を何もしないまま、経営者の夫が死亡
複数の不動産に加え、法人への多額の貸付金の存在も発覚。このままでは相続税が支払えない

結果

法人の清算で３億円以上の節税と、不動産売却により相続税の支払いが可能に

相続税納税想定額を法人の精算により3億円減額
相続発生後9ヶ月で総額約7.5億円の不動産を売却し、相続税納付完了

解決までのプロセス

現状分析と課題の発見

相続対策なしで相続が発生
複数の不動産があり、相続税が多額になる
相続税納付のため、期限内に不動産を売却する必要がある
夫が経営する会社に約13億の貸付金があることが発覚

税理士・弁護士との連携で、相続税の納付プランをたてる

相続税は、相続発生後10か月以内に現金で納付すると定められている。不動産を売却して相続税に充てる場合は、売却に時間がかかる可能性もあるので、早急に税理士・弁護士と連携して相続税の納付プランをたて、売却の順番や売却想定価格などを策定した。

提案内容

経営する会社を清算し、貸付金を相続財産から除外

経営する法人への多額の貸付金については、会社を清算し相続財産から除外する相続対策をご提案。

納税プランに沿い不動産を売却

不動産の売却については、税理士・弁護士と策定した納税プランをもとに、不動産会社へ売却を依頼。

結果（詳細）

法人の精算と不動産売却で節税し相続税の支払いを実現

相続税納税想定額を対策前より３億円減らすことに成功

当社提携税理士・弁護士と連携し、多額の貸付金のある法人を清算。貸付金を相続財産から除外することで、相続税納税想定額は対策前より３億円ダウン。

不動産の売却で相続税資金を確保

建築費に対する賃料の利回りは16%。不動産の売却については、相続発生後9か月で収益物件5棟及び土地2,200㎡（総額約7.5億円）の売却が完了。無事に相続税を納付できた。

Before
急な相続が発生、このままでは相続税が払えない！

After
資産整理と節税で相続税支払いが完了

法人の清算をご提案されたときは驚きましたが、おかげで多額の貸付金を相続資産から除外でき、大幅に相続税を減らすことができました。また、不動産売却でもお世話になり、なんとか無事に相続税を納付できました。売却価格にも満足しています。本当にありがとうございました。

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建築前募集で安心の土地活用

優良化事例

テナント物件
不動産有効活用

建築前募集で安心の土地活用

住所：　東京都大田区
面積：　280㎡
用途：　更地　→　店舗用地

ご相談内容

土地を有効活用したいが、何も決まっていません。どこから手をつけたら良いのでしょうか？

借地として貸していた土地が等価交換で半分戻ってきたので、土地活用を考えたい
駅近の更地、どのような建物を建てるべきか？

結果

建築前のテナント募集で、高利回りのテナント誘致に成功

テナント候補の中から、もっとも条件の良かったミニスーパーと24時間フィットネスを選択
建築費に対する利回りは16%

解決までのプロセス

現状分析と課題の発見

駅近で商店街沿いの好立地
テナントにより建物の要望は異なるので、建物を先に建てるとリスクがある
住居用のマンションは空室が多い地域で、将来に不安がある
様々な業態のテナントが想定できる

建物を建ててからのテナント募集にはリスクがある

ご相談いただいた土地は、駅近の商店街沿いの好立地で、さまざまな業態のテナントが想定できる。
ただし、テナントにより建物に対する要望は異なるため、先に建物を建てることで募集の間口を狭めてしまう可能性がある。

提案内容

建物建築前募集で、建物建築前に募集し、建ててしまってからテナントが決まらないリスクを回避する

最良の契約条件で契約可能契約条件の交渉により、最良のテナントとの契約が可能。オーナー側のリスクを極力軽減するための条項を定めるなど、万一のときの保証を重視した契約内容にできる。
もしもの場合のリスク回避良い条件のテナントが集まらない場合、計画の再検討が可能。不要なリスクを回避する。

建築前募集のメリット

オーナー側のメリット

好条件のテナントを選択できる
テナントの要望に併せた店舗を建築するので無駄がない
事前に借り主や賃料、建築費が決まるので収支予想がたてやすい
建物完成後、すぐに入居となるため無駄な空室期間がない

テナント側のメリット

要望に合った新築店舗を確保できる
建築中に時間をかけて出店準備ができる
建物に縛られず、立地重視で選択できる

結果（詳細）

建築前募集で高利回りのテナントを誘致

複数の候補の中から、好条件のテナントを選択

募集開始後、間もなく数社からの引き合いあり。
薬局、弁当店など様々な業態の問い合わせの中から、提示条件の良かったミニスーパーと24時間フィットネス、２つのテナントを組み合わせた活用プランを選択。

高利回りで管理負担の少ない運用に

建築費に対する賃料の利回りは16%。２つの店舗のアプローチを建物の裏表に分けたことで、各店舗の独立性がアップし、共用部の管理負担も軽減。

Before
幅広い告知で、建物の建築前にテナントを募集

テナント向きの立地だが、先に建物を建ててしまうと募集の間口が狭くなるリスクがあった

事業用不動産仲介会社などのネットワークを活用するほか、現地看板や地元仲介会社への営業などアナログ手法も駆使

After
ミニスーパーと24時間フィットネスを誘致

ミニスーパーは予想のつく業種だったが、24時間フィットネスは想定外のテナント。周囲になかった施設のため、近隣にもよろこんで受けいれられた。

フィットネス入口

ミニスーパー入口

「どのような建物を建てればテナントが入るのか」と悩んでいましたが、市萬さんのプランは「先にテナントを決めてから建物を建てる」という逆転の発想で、目からウロコでした。こちらの条件を先に提示でき、先々のリスクや不安要素を減らせたのもありがたかったです。おかげで良いテナントに恵まれ、収支的にも満足できる土地活用ができました。

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